Phát triển thị trường bất động sản xanh ở Việt Nam: Thách thức và khuyến nghị chính sách

TS. Lâm Thị Thanh Huyền

Email: lamthanhhuyen@hvtc.edu.vn

ThS. Đặng Hoàng Linh

Khoa Tài chính doanh nghiệp, Học viện Tài chính

Đinh Nhật Linh Thảo

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Tóm tắt

Trong bối cảnh Việt Nam cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, bất động sản xanh trở thành một trụ cột quan trọng trong quá trình chuyển dịch sang phát triển bền vững. Tuy nhiên, thị trường bất động sản xanh tại Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản lớn. Nghiên cứu này tổng hợp và phân tích 5 nhóm khó khăn chính, bao gồm: chi phí đầu tư ban đầu cao, khung pháp lý và chính sách còn thiếu đồng bộ, thiếu hụt nhân lực và chuỗi cung ứng chuyên biệt, nhận thức thị trường còn hạn chế và hệ thống tài chính - chứng nhận xanh chưa phát triển mạnh. Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đề xuất một số gợi ý chính sách nhằm hoàn thiện thể chế, hỗ trợ tài chính, nâng cao năng lực thị trường và truyền thông để thúc đẩy bất động sản xanh phát triển hiệu quả và bền vững tại Việt Nam.

Từ khóa: Bất động sản, bất động sản xanh, công trình xanh, chứng nhận xanh, thị trường bất động sản

Summary

In the context of Viet Nam’s commitment to achieving net-zero emissions by 2050, green real estate has become a key pillar in the country’s transition toward sustainable development. However, the green real estate market in Viet Nam still faces major barriers. This study synthesizes and analyzes five main challenges, including high initial investment costs, an incomplete and inconsistent legal and policy framework, shortages in specialized human resources and supply chains, limited market awareness, and an underdeveloped green finance and certification system. Based on this analysis, the authors propose several policy recommendations aimed at institutional improvement, financial support, market capacity building, and communication enhancement to promote the effective and sustainable development of green real estate in Viet Nam.

Keywords: Real estate, green real estate, green buildings, green certification, real estate market

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, thế giới đang hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, bất động sản (BĐS) xanh nổi lên như một giải pháp ưu việt, nhằm giảm phát thải carbon, tiết kiệm năng lượng và cải thiện chất lượng sống đô thị. Việt Nam, với cam kết đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050, đang từng bước khuyến khích phát triển công trình xanh thông qua các cơ chế chính sách và ưu đãi về tín dụng, đất đai. Việc triển khai các công trình đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế, như: LEED, EDGE, Green Mark hay LOTUS không chỉ thể hiện cam kết của các chủ đầu tư với tiêu chí bảo vệ môi trường, mà còn tạo ra lợi thế kinh tế cụ thể như: tiết kiệm chi phí vận hành, nâng cao giá trị tài sản và khả năng thu hút đầu tư quốc tế.

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN XANH Ở VIỆT NAM

Theo định nghĩa của Hội đồng Công trình xanh Thế giới (WorldGBC), công trình xanh là công trình giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường tự nhiên, thông qua thiết kế, xây dựng và vận hành hiệu quả về năng lượng, tài nguyên và sức khỏe người sử dụng. Ở Việt Nam, công trình xanh thường được hiểu là các công trình đạt chứng nhận như EDGE, LEED, Green Mark hoặc LOTUS. Đầu tư vào công trình xanh có thể tiết kiệm 20%-30% chi phí vận hành trong suốt vòng đời dự án.

Theo B&Company (2025), tỷ lệ công trình xanh tại Việt Nam hiện mới chiếm 13% tổng giá trị thị trường BĐS, cho thấy còn nhiều dư địa phát triển. Năm 2024, số lượng công trình được chứng nhận đã tăng gấp đôi với tổng diện tích sàn đạt hơn 13,5 triệu m² (Bảng). Những dự án này không chỉ thu hút nhà đầu tư nhờ tiêu chí tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường, mà còn mang lại lợi thế cạnh tranh về chi phí vận hành lâu dài.

Bảng: Công trình xanh phân theo hệ thống chứng nhận năm 2024

Nguồn: B&Company

KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN XANH Ở VIỆT NAM

Chi phí đầu tư ban đầu cao và áp lực hoàn vốn

Chi phí đầu tư ban đầu cho các công trình xanh tại Việt Nam thường cao hơn đáng kể so với xây dựng truyền thống, bởi để đạt các tiêu chuẩn như LEED, LOTUS, EDGE hay Green Mark, chủ đầu tư phải bỏ thêm ngân sách cho việc nghiên cứu thiết kế, lựa chọn vật liệu thân thiện môi trường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật tiên tiến (hệ thống năng lượng mặt trời, quạt thông gió cơ học, tường cách nhiệt, kính tiết kiệm năng lượng…), cũng như chi trả cho đội ngũ tư vấn và giám sát chứng nhận xanh. Cụ thể, chi phí tăng thêm cho chứng chỉ EDGE dao động từ 2%-3%, trong khi với LEED, con số này có thể lên đến 1,5%-8% so với công trình tiêu chuẩn; tổng thể chi phí đầu tư cho một dự án xanh có thể cao hơn từ 5%-15% so với xây dựng truyền thống. Điều này không chỉ làm tăng tổng vốn đầu tư giai đoạn đầu, mà còn kéo dài thời gian hoàn vốn cho chủ đầu tư, khi mức tiết kiệm chi phí vận hành hàng năm - dù có thể lên tới 20%-30%, chỉ mang lại lợi ích trong trung và dài hạn. Trung bình, thời gian thu hồi vốn cho các dự án xanh tại Việt Nam được ước tính từ 1,5-6 năm, tùy thuộc quy mô và loại hình công trình, trong khi các dự án thông thường có thể hoàn vốn sớm hơn nhờ chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn.

Hạn chế về khung pháp lý và động lực chính sách

Mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản quy phạm, như Chiến lược tăng trưởng xanh, Luật Xây dựng sửa đổi, Nghị định 15/2021/NĐ-CP và các chỉ thị về tín dụng xanh, khung khổ pháp lý về BĐS xanh tại Việt Nam vẫn phân mảnh và thiếu tính đồng bộ. Khái niệm “công trình xanh” chỉ được quy định trong một văn bản dưới luật (Nghị định 15/2021/NĐ-CP), trong khi Luật Kinh doanh BĐS 2023 hoàn toàn không nhắc đến BĐS xanh, dẫn đến việc phát triển dự án xanh vẫn chỉ mang tính tự nguyện, phụ thuộc vào lựa chọn của nhà đầu tư mà không có tính bắt buộc hay ràng buộc pháp lý chặt chẽ.

Bên cạnh đó, mặc dù có các cơ chế khuyến khích, như Chỉ thị 03/CT-NHNN về tín dụng xanh, nhưng hầu hết chỉ tập trung hỗ trợ giảm lãi suất mà thiếu các ưu đãi về thuế, phí hay quyền sử dụng đất; đồng thời, thủ tục tiếp cận vốn ưu đãi vẫn rườm rà, thiếu rõ ràng, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại không dám hoặc chậm chân trong việc huy động nguồn lực cho dự án xanh.

Thêm vào đó, sự tồn tại song song của nhiều hệ thống chứng nhận (LOTUS, LEED, EDGE, Green Mark) với yêu cầu, phạm vi và thủ tục khác nhau, cùng việc các quy định liên quan rải rác trong nhiều văn bản của các cơ quan khác nhau, đã tạo ra sự nhầm lẫn cho chủ đầu tư khi lựa chọn tiêu chuẩn phù hợp và lập kế hoạch triển khai, từ đó làm giảm hiệu quả thúc đẩy thị trường.

Thiếu hụt nguồn nhân lực và chuỗi cung ứng chuyên môn

Thị trường BĐS xanh tại Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng về nguồn nhân lực chuyên môn, từ khâu thiết kế cho đến thi công và vận hành công trình. Số lượng kiến trúc sư, kỹ sư và chuyên gia tư vấn am hiểu sâu các tiêu chuẩn xanh như LEED, LOTUS hay EDGE vẫn rất hạn chế, dẫn đến chi phí cho tư vấn và giám sát chứng nhận trở nên đắt đỏ và khó kiểm soát. Nhiều chủ đầu tư phải mất thêm thời gian tìm kiếm và đào tạo lại nhân sự hoặc thuê chuyên gia nước ngoài với chi phí cao gấp đôi, gấp ba so với bình thường, làm tăng áp lực tài chính ban đầu và kéo dài tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, chuỗi cung ứng vật liệu thân thiện môi trường tại Việt Nam chưa phát triển đồng bộ, các sản phẩm như: kính tiết kiệm năng lượng, tường cách nhiệt cao cấp, hệ thống cách âm đạt chuẩn xanh thường phải nhập khẩu với giá thành cao và thời gian giao hàng lâu, gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Sự thiếu hụt này cũng hạn chế khả năng mở rộng quy mô dự án xanh, bởi để đảm bảo chất lượng bền vững, chủ đầu tư không thể dễ dàng thay thế bằng vật liệu nội địa giá rẻ. Việc thiếu vắng một hệ sinh thái cung ứng vật liệu và dịch vụ đồng bộ đã khiến nhiều dự án xanh phải xem xét lại tính khả thi ngay từ giai đoạn lập kế hoạch, dẫn đến tâm lý thận trọng và chậm trễ trong việc hiện thực hóa các ý tưởng bền vững.

Nhận thức thị trường chưa đầy đủ

Nhận thức của thị trường về BĐS xanh tại Việt Nam vẫn còn tương đối hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Đối với đại đa số người mua trong nước, khái niệm “nhà ở xanh” vẫn mang tính mới mẻ và chưa được đánh giá toàn diện về lợi ích dài hạn. Động cơ chính thúc đẩy quyết định mua các sản phẩm xanh của người tiêu dùng Việt Nam là nhận thức về lợi ích môi trường và trách nhiệm với cộng đồng, song “giá trị kinh tế ngay lập tức”, như: chi phí đầu tư ban đầu hay mức giá chênh lệch vẫn là yếu tố chi phối quyết định mua nhà của phần lớn khách hàng. Trong khi đó, diễn đàn chuyên môn và các phương tiện truyền thông chính thống chỉ mới bắt đầu đẩy mạnh truyền thông về lợi ích tiết kiệm năng lượng, chất lượng không gian sống cũng như giá trị tái bán cao hơn của công trình xanh nhưng thông tin chưa lan tỏa sâu rộng tới người tiêu dùng đại chúng.

Chính vì vậy, các dự án BĐS xanh thường được giới hạn trong các khu đô thị cao cấp, nơi mà nhóm khách hàng có thu nhập cao sẵn sàng chi trả mức phí thuê hoặc giá bán cao hơn 5%-10% để đổi lấy không gian sống thân thiện môi trường và tiện ích vận hành tối ưu.

Hệ thống chứng nhận và tài chính xanh chưa đồng bộ

Hệ thống chứng nhận công trình xanh tại Việt Nam hiện nay còn phân mảnh, với sự cùng tồn tại của nhiều tiêu chuẩn. Sự đa dạng này tuy phản ánh nỗ lực đa chiều trong việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và trong nước, nhưng đồng thời cũng tạo ra sự lúng túng cho chủ đầu tư khi phải so sánh, lựa chọn và đầu tư nguồn lực để đáp ứng tiêu chí phù hợp. Việc các quy định liên quan nằm “rải rác” trong nhiều văn bản dưới luật càng khiến quá trình áp dụng tiêu chuẩn xanh trở nên thiếu rõ ràng và tốn thời gian.

Bên cạnh đó, thị trường tài chính xanh ở Việt Nam dù đã ghi nhận sự ra đời của trái phiếu xanh và một số gói tín dụng ưu đãi, song quy mô và cơ cấu sản phẩm vẫn chưa đủ đa dạng để đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án xanh. Nhiều ngân hàng thương mại chỉ mới dừng lại ở việc giảm lãi suất cho vay, chưa có các cơ chế bảo lãnh, chiết khấu hoặc thậm chí cho vay vô điều kiện đối với dự án đạt chứng nhận xanh. Đồng thời, khung pháp lý cho trái phiếu xanh vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, dẫn đến chi phí phát hành cao và yêu cầu minh bạch báo cáo áp dụng tiêu chuẩn quốc tế gây khó khăn cho doanh nghiệp trong nước.

ĐỀ XUẤT GỢI Ý CHÍNH SÁCH

Để vượt qua những rào cản hiện hữu và thúc đẩy thị trường BĐS xanh phát triển bền vững, nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, cần hoàn thiện hành lang pháp lý với các quy định cụ thể về tiêu chí kỹ thuật, điều kiện cấp phép và cơ chế kiểm tra, giám sát đối với công trình xanh. Việc lồng ghép các tiêu chí xanh vào quy hoạch xây dựng, phê duyệt dự án và đầu tư công sẽ là bước đi quan trọng để thúc đẩy sự phát triển từ phía cung.

Thứ hai, Chính phủ cần ban hành các chính sách ưu đãi đồng bộ, như miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; giảm tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng cho các dự án đạt chứng nhận công trình xanh. Ưu tiên giải quyết thủ tục hành chính và cấp phép đầu tư cho các dự án nhà ở xanh cũng là biện pháp hỗ trợ thiết thực.

Thứ ba, hệ sinh thái tài chính xanh cần được phát triển mạnh mẽ thông qua thiết lập các quỹ tín dụng xanh, hỗ trợ lãi suất, phát hành trái phiếu xanh và tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại tham gia thị trường tín dụng xanh với sản phẩm ưu đãi và linh hoạt hơn.

Thứ tư, cần chuẩn hóa hệ thống chứng nhận công trình xanh. Việt Nam cần có cơ chế công nhận tương đương giữa các hệ thống chứng nhận quốc tế và trong nước, nhằm đơn giản hóa quy trình, tiết kiệm chi phí cho nhà đầu tư. Đồng thời, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và kỹ thuật cho các doanh nghiệp lần đầu triển khai chứng nhận xanh.

Thứ năm, nâng cao năng lực nguồn nhân lực và chuỗi cung ứng trong lĩnh vực xây dựng xanh là một yêu cầu cấp bách. Nhà nước cần phối hợp với các trường đại học, viện nghiên cứu và doanh nghiệp để tổ chức các chương trình đào tạo chuyên sâu, phát triển đội ngũ chuyên gia có năng lực thiết kế, thi công và vận hành công trình xanh. Khuyến khích phát triển ngành công nghiệp vật liệu và thiết bị tiết kiệm năng lượng trong nước sẽ giúp giảm sự phụ thuộc vào nhập khẩu, từ đó hạ chi phí đầu tư.

Thứ sáu, công tác truyền thông cần được tăng cường theo hướng chuyên sâu và đa tầng, giúp người dân, doanh nghiệp và cả chính quyền địa phương hiểu rõ hơn về lợi ích kinh tế - xã hội của BĐS xanh, từ đó tạo ra tác động tích cực trong việc chuyển dịch toàn thị trường theo hướng bền vững hơn.

Tài liệu tham khảo:

1. B&Company (2025). Green buildings in Vietnam: Current situation and growth potential. https://b-company.jp/green-buildings-in-vietnam-current-situation-and-growth-potential/

2. B&Company (2025). Vietnam Green Building Market Intelligence Report.

3. BlueWeave Consulting (2025). Vietnam green real estate market forecast 2025-2031. BlueWeave Consulting.

4. Bộ Xây dựng (2022). Chương trình Phát triển công trình xanh.

5. Chính phủ (2021). Quyết định số 1658/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050.