Áp dụng chính sách thuế bất động sản mới: Những khó khăn và bất cập

Ths. Đỗ Thị Vân Anh

Trường Đại học Công nghệ Giao thông vận tải

Email: anhdtv@utt.edu.vn

Tóm tắt

Thị trường bất động sản của Việt Nam đang bị đẩy giá lên cao hơn rất nhiều so với thu nhập. Do đó, Chính phủ đề xuất cải cách chính sách thuế bất động sản mới nhằm giảm đầu cơ, tăng nguồn cung. Đồng thời, tăng nguồn thu cho ngân sách, thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả và thúc đẩy công bằng xã hội. Tuy nhiên, đề xuất này đang gặp phải nhiều khó khăn như ảnh hưởng đến giá nhà, khó xác định lãi chuyển nhượng, tâm lý nhà đầu tư tiêu cực, giảm thanh khoản thị trường. Từ đó, nghiên cứu đề xuất lộ trình cải cách chính sách thuế bất động sản mới phù hợp. Đặc biệt, ưu tiên nhóm đối tượng yếu thế và đảm bảo sự minh bạch để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần đảm bảo an sinh và công bằng xã hội trong tiếp cận nhà ở của người dân.

Từ khóa: Bất động sản mới, chính sách thuế, chuyển nhượng bất động sản, thuế bất động sản

Summary

Vietnam’s real estate market is experiencing significant price surges far beyond income levels. In response, the government has proposed a new real estate tax policy reform aimed at curbing speculation, increasing supply, raising budget revenue, promoting efficient land use, and enhancing social equity. However, this proposal faces several challenges, including potential increases in housing prices, difficulties in determining capital gains, negative investor sentiment, and reduced market liquidity. The study proposes a phased roadmap for implementing the new real estate tax policy, emphasizing transparency and prioritizing vulnerable groups to foster a healthier market and improve access to housing, thereby supporting social equity and welfare.

Keywords: New real estate, tax policy, property transfer, real estate tax

ĐẶT VẤN ĐỀ

“An cư lạc nghiệp” là một câu nói quen thuộc của người dân Việt, thể hiện mong muốn có một nơi ở ổn định để yên tâm làm việc và phát triển sự nghiệp. Vì vậy, có một căn nhà nhỏ là niềm mơ ước, mong chờ và nỗ lực làm việc của bao nhiêu gia đình. Hiện, Việt Nam đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Dân số nơi đây ngày càng gia tăng, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (nay là Cục Thống kê - Bộ Tài chính) năm 2024, dân số trung bình Thành phố Hà Nội ước đạt 8,718 triệu người, tăng 1,5% so với năm 2023. Trong đó, lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên tham gia vào thị trường lao động là 4,165 triệu người, với 4,117 triệu người có việc làm, tăng 2,2% so với năm 2023; Tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62% nên dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ tăng lên và nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo.

Theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nhu cầu về nhà ở là 185.200 nhà; trong đó, có 166.600 căn hộ, trong khi, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Trung bình mỗi năm Hà Nội thiếu hụt khoảng 50 nghìn căn hộ. Thị trường bất động sản (BĐS) vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân, điều này làm cho giá nhà tại Hà Nội liên tục bị đẩy lên cao, ngày càng bỏ xa mức thu nhập của đại đa số người dân. Vì vậy, để bình ổn thị trường, hạn chế đầu cơ và tăng khả năng tiếp cận BĐS cho người có thu nhập thấp đang trở nên cấp thiết.

CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY Ở VIỆT NAM

Luật Kinh doanh BĐS 2023 số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 có điều chỉnh hoạt động kinh doanh, giao dịch và pháp lý như siết chặt điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai và tăng tính minh bạch trong thông tin. Cùng với đó, khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS vẫn áp dụng các loại thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo đó, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên tổng giá trị tài sản (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007); Lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản (Nghị định 10/2022/NĐ-CP); Thuế giá trị gia tăng là 10% đối với các tổ chức kinh doanh BĐS (không áp dụng cho cá nhân). Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ 0,03%-0,15% nộp hàng năm, giá tính thuế chủ yếu trên phần đất ở (Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010).

Tuy nhiên, hiện nay cơ sở dữ liệu về giá BĐS rời rạc, nên Nhà nước chỉ có thể dựa trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để tính thuế gây ra tình trạng kê khai giá bán thấp hơn nhằm mục đích né thuế. Để khắc phục tình trạng này, Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nêu rõ, cần chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 được áp dụng từ 01/01/2025.

Báo cáo 245/BC-BTNMT cũng đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu, rà soát, xem xét về đối tượng, thuế suất trong việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nghiên cứu tham mưu, ban hành quy định thực hiện đánh thuế đối với BĐS thứ hai, nhằm tránh tình trạng đầu cơ lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả.

NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ BẤT CẬP KHI THỰC HIỆN CÁC ĐỀ XUẤT VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN MỚI Ở VIỆT NAM

Thực tế cho thấy, khi thực hiện các chính sách thuế BĐS theo đề xuất mới có thể gặp phải một số khó khăn và bất cập sau:

Thứ nhất, chi phí đầu tư và giá nhà: Do mất cân bằng cung cầu trên thị trường nhà ở hiện nay, nhu cầu thì nhiều song nguồn cung ngày càng thắt chặt, vì vậy, lợi thế trên thị trường thuộc về người bán, nếu đánh thuế cao, thì người bán sẽ chuyển gánh nặng thuế sang cho người mua làm giá nhà bị đẩy lên cao. Người dân có thu nhập thấp hay giới trẻ gặp khó khăn trong việc tiếp cận với nhà ở. Bên cạnh đó, chi phí sử dụng đất tại các dự án vị trí trung tâm có thể chiếm 35-40% trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS, tuy nhiên chi phí này có thể tăng lên đáng kể nếu dự án gặp khó khăn về pháp lý hoặc kéo dài thời gian thực hiện, còn ở ngoại thành có vị trí xa trung tâm hơn thì chi phí này chiếm khoảng 28%. Kết hợp với các loại chi phí khác như vật liệu xây dựng và giá nhân công ngày càng tăng thì việc hạ giá nhà khó thực hiện được trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, Luật đất đai 2024 xây dựng bảng giá đất mới về sát với giá trị thị trường cùng với việc sát nhập các tỉnh thành sẽ đẩy khung giá đất ở các khu vực nông thôn, ngoại thành xa trung tâm được định giá thấp có thể tăng lên tiệm cận với đô thị. Thị trường BĐS sẽ chịu tác động kép làm chi phí giao dịch và thuế cao sẽ đẩy giá tăng lên.

Thứ hai, khó xác định phần lãi của BĐS: Do đây là tài sản nắm giữ lâu dài, được giao dịch mua bán, được thừa kế cho tặng từ rất lâu nên khó xác định giá trị ban đầu vì không có căn cứ để chứng minh, cùng với các chi phí liên quan đến tài sản như thiết kế, đầu tư, sửa chữa, vay mượn… không có hồ sơ, giấy tờ chứng minh hoặc minh chứng ko có đủ căn cứ pháp lý. Nếu không xác định được đúng chi phí thì phần thuế phải nộp là rất cao. Mặt khác, chi phí của dòng tiền theo thời gian của tài sản không được ghi nhận khi giá trị của đồng tiền mất giá theo thời gian do lạm phát, hay chi phí về lãi vay sử dụng khi mua nhà mà không qua hệ thống ngân hàng, gây thiệt hại cho người bán trong việc tính toán chi phí.

Thứ ba, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư: Chính sách thuế BĐS mới đưa ra sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư, tâm lý nhà đầu tư thường trở nên thận trọng và lo ngại vì chi phí tăng, giảm biên lợi nhuận và ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Nhà đầu tư sẽ có những phản ứng khác nhau như chờ đợi chính sách ra mới rồi mới đưa ra quyết định, hoặc bán bớt tài sản để tránh thuế hoặc có thể chuyển hướng đầu tư sang các thị trường khác…

Thứ tư, giảm thanh khoản thị trường BĐS: Đánh thuế BĐS theo hình thức nào cũng đều có thể làm thị trường BĐS giảm thanh khoản trong ngắn hạn. Đánh thuế theo thời gian sở hữu BĐS sẽ giảm được tình trạng đầu cơ lướt sóng. Tuy nhiên các nhà đầu tư sẽ có xu hướng nắm giữ BĐS lâu dài để tránh tình trạng bị đánh thuế cao làm cho giao dịch trên thị trường giảm đột ngột và gây ra những biến động bất thường về giá. Vì các giao dịch ngắn hạn không có lợi thế cho cả bên mua và bên bán nên người mua cũng phải xác định khả năng tài chính để đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.

Đánh thuế đối với BĐS thứ hai, hay đánh thuế dựa trên lợi nhuận của hoạt động mua bán đẩy giá nhà trong ngắn hạn tăng lên, thanh khoản sẽ giảm. Chính phủ không có các biện pháp hỗ trợ điều tiết tăng nguồn cung nhà ở thì thị trường sẽ phải đối mặt với khó khăn hơn do giá hiện tại đã rất cao so với khả năng chi trả của rất nhiều gia đình.

Nếu thị trường BĐS giảm thanh khoản, có thể gây ra nợ xấu cho hệ thống ngân hàng khi mà tỷ lệ thế chấp BĐS hiện nay ở ngân hàng dao động từ 70-80% giá trị tài sản đảm bảo, nhiều khoản vay có thể cao hơn đến 90%. Toàn hệ thống ngân hàng, dư nợ tín dụng dành cho BĐS chiếm khoảng hơn 20% tổng dư nợ. Khi đó, ngân hàng sẽ đối mặt với những khó khăn phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn, dòng vốn bị mắc kẹt và không thể lưu thông sang các lĩnh vực khác.

Thứ năm, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế: BĐS là một trong các ngành kinh tế mũi nhọn. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường này ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế chung của cả nước. Hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và có liên quan mật thiết đến khoảng 40 ngành, nghề khác nhau như: xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế, nội thất, lao động… Hằng năm, thị trường BĐS chỉ đóng góp khoảng 3-4% vào GDP của nền kinh tế, nhưng có liên kết chặt chẽ tới ngành xây dựng, chiếm khoảng 5,7% GDP; ngành tài chính, ngân hàng, chiếm khoảng 4,5% GDP trong năm 2023 nên có tác động lan tỏa mạnh mẽ. Nếu thị trường giảm thanh khoản thì Chính phủ khó đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế đã đề ra.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP

Với những khó khăn và hạn chế như phân tích ở trên thì tác giả có đưa ra một vài ý kiến đóng góp

Một là, cần xây dựng lộ trình thực hiện công tác đánh thuế mới đối với BĐS: Theo đó, Chính phủ cần xây dựng lộ trình cụ thể, trước hết hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đất đai. Việc tích hợp liên thông quản lý thuế, đất đai và ngân hàng trên nền tảng công nghệ số sẽ giúp theo dõi, kiểm soát chi phí, đảm bảo minh bạch về thông tin và giá cả thị trường. Bên cạnh đó, nghiên cứu áp một tỷ lệ thuế suất hợp lý trong khả năng chi trả để người mua và người bán có thể chấp nhận, tránh gây gánh nặng chi phí và phản ứng thái quá của thị trường. Có thể áp thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều BĐS hoặc theo thời gian sở hữu. Ngoài ra, nên thí điểm đánh thuế tại các thành phố lớn trước tiên vì đây là nơi có nhu cầu về nhà ở lớn, hoạt động đầu cơ lướt sóng diễn ra phổ biến. Thường xuyên đánh giá phản ứng của thị trường và điều chỉnh chính sách thuế kịp thời.

Hai là, đánh thuế đối với các công trình nhà ở, dự án bỏ hoang: Hiện nay, tại Hà Nội và các tỉnh, thành lớn trong cả nước còn rất nhiều công trình nhà ở xây dựng dở dang hoặc các dự án đã hoàn thành nhưng không có người ở vì nhiều lý do khác nhau. Các dự án này để không lâu ngày sẽ bị xuống cấp gây lãng phí tài nguyên. Do đó, để sử dụng đất có hiệu quả, cần đề xuất Chính phủ đưa ra lộ trình đánh thuế cao đối với nhà ở cá nhân xây dựng lâu năm nhưng không đưa sử dụng tại các khu vực thành phố lớn, mật độ dân cư đông, gây lãng phí nguồn đầu tư của xã hội, tài nguyên đất đai. Việc đánh thuế cao này nhằm gây áp lực về chi phí buộc chủ sở hữu nhà phải chuyển đổi cho người có nhu cầu sử dụng hoặc cải tạo để sử dụng cho mục đích khác, vì đây là tình trạng đầu tư nhưng gây lãng phí tài nguyên.

Ba là, quan tâm đến nhóm người yếu thế: Cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu tiêu chuẩn cho nhà ở xã hội, mở rộng các tiêu chí, đối tượng thụ hưởng các chính sách nhà ở xã hội, các phương thức tiếp cận, thuê, thuê mua hay mua. Chính phủ cần hỗ trợ hệ thống ngân hàng để người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận các khoản vay với lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian đủ dài để không gây gánh nặng trong việc hoàn trả các khoản nợ.

Bốn là, Chính phủ cần đầu tư cho các dự án phát triển hạ tầng và an sinh xã hội. Hạ tầng kết nối giao thông phát triển, việc đi lại trở nên dễ dàng thuận tiện thì vị trí địa lý không còn là rào cản cho nhu cầu lựa chọn BĐS. Với những tuyến đường cao tốc, đường vành đai, các trục đường giao thông kết nối giữa trung tâm và các vệ tinh, phương tiện công cộng phát triển người lao động sẵn sàng lựa chọn sống xa trung tâm để đổi lấy chi phí thấp hơn. Điều này sẽ giảm gánh nặng về nhu cầu nhà ở tại trung tâm các thành phố lớn, đặc biệt tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đánh thuế BĐS theo các khu vực hay vùng do chênh lệch giàu nghèo vùng miền vẫn còn khá lớn, mật độ dân cư đông hay thưa thớt và giá trị BĐS mỗi nơi khác nhau. Vì nếu đánh đồng chính sách thuế BĐS trên cả nước, sẽ ảnh hưởng đến người có thu nhập thấp ở vùng xâu, vùng xa, người dân tộc thiểu số.

Tài liệu thao khảo:

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2024). Báo cáo số 245/BC-BTNMT, ngày 10/10/2024 về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai 2024.

2. Bộ Tài chính. Đề cương dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân.

3. Cục Thống kê, Chi cục Thống kê Thành phố Hà Nội (2025). Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2024.

4. Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh BĐS 2023 số 29/2023/QH15.

5. UBND Thành phố Hà Nội (2021). Quyết định số 5019/QĐ-UBND ngày 29/11/2021 về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025.