Hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam

ThS. Dương Lan Anh

Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính

Email: duonglananh@mof.gov.vn

Tóm tắt

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới, nhu cầu thẩm định giá chính xác, minh bạch và phù hợp với chuẩn mực quốc tế ngày càng trở nên cấp thiết. Trong số các phương pháp thẩm định giá, phương pháp chi phí thay thế giữ vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt là đối với các loại tài sản chuyên dùng, ít giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng phương pháp này tại Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Do đó, phương pháp chi phí thay thế cần tiếp tục được hoàn thiện về các hướng dẫn cũng như cách thức áp dụng để nâng cao tính tin cậy của kết quả thẩm định giá, góp phần đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Từ khóa: Phương pháp chi phí thay thế, cách tiếp cận, thẩm định giá, giá trị hợp lý

Summary

In the context of Vietnam’s increasingly deep integration into regional and global economies, the demand for accurate, transparent, and internationally standardized valuation is becoming more urgent. Among various valuation methods, the replacement cost method plays a crucial role in determining asset value, especially for specialized assets with limited market transactions. However, the practical application of this method in Vietnam still faces numerous limitations. Therefore, the replacement cost method requires further refinement in terms of guidelines and implementation approaches to enhance the reliability of valuation outcomes, thereby contributing to the overall development of the national economy.

Keywords: Replacement cost method, approach, valuation, fair value

THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THAY THẾ

Thẩm định giá được hiểu là việc ước lượng giá trị của tài sản được thực hiện bởi người có kiến thức chuyên môn về thẩm định giá theo hướng dẫn hành nghề. Theo Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế - IVS (2025), thẩm định giá là hoạt động hoặc quá trình hình thành kết luận về giá trị tính đến ngày thẩm định giá tuân thủ theo chuẩn mực thẩm định giá quốc tế.

Kết quả thẩm định giá thường được sử dụng trong nhiều mục đích như: mua bán, sáp nhập, góp vốn, thoái vốn, cổ phần hóa, lập báo cáo tài chính (xác định giá trị hợp lý của tài sản)… Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá khá đa dạng như: các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân, kiểm toán viên…

Việc thẩm định giá được thực hiện theo các cách tiếp cận: thị trường, chi phí và thu nhập. Trong đó, phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Theo IVS 2025, phương pháp chi phí thay thế là phương pháp xác định giá trị tài sản thông qua việc tính toán chi phí của tài sản tương tự mang lại công dụng tương đương. Phương pháp chi phí thay thế đặc biệt hữu ích trong việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch phổ biến trên thị trường, đồng thời, cũng chưa mang lại thu nhập cho người sở hữu hoặc khó xác định được một cách tin cậy giá trị của dòng thu nhập được tạo ra bởi riêng tài sản cần thẩm định giá. Một số tài sản được ưu tiên sử dụng phương pháp chi phí thay thế như: máy thiết bị mới được chế tạo, công trình mới được xây dựng; bất động sản đặc biệt như nhà thờ, bệnh viện, trường học…; quy trình, phần mềm được tạo ra và sử dụng trong nội bộ doanh nghiệp, nhóm làm việc…

THÔNG LỆ QUỐC TẾ TRONG ÁP DỤNG PHUONG PHÁP CHI PHÍ THAY THẾ

Phương pháp chi phí thay thế là một trong những phương pháp thẩm định giá được áp dụng phổ biến tại Việt Nam và trên thế giới. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế tại một số nước như: Hoa Kỳ, châu Âu (Đức, Anh, Pháp), Nhật Bản, Australia, New Zealand… cho thấy phương pháp chi phí thay thế được sử dụng cho các mục đích bảo hiểm, thẩm định giá tài sản công nghiệp, công trình công cộng và hạ tầng.

Khi bảo hiểm một tài sản (nhà cửa, máy móc, thiết bị), các công ty bảo hiểm sử dụng phương pháp này để xác định số tiền bồi thường cần thiết để thay thế tài sản đó trong trường hợp bị hư hỏng hoặc phá hủy hoàn toàn. Các yếu tố như chi phí xây dựng hiện tại, chi phí lao động, giá vật liệu và chi phí hành chính được tính vào giá trị thay thế. Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp chi phí thay thế cho mục đích bảo hiểm, thường không tính đến hao mòn khi định giá cho các chính sách bảo hiểm tài sản. Mục tiêu của chính sách này là đảm bảo rằng, người sở hữu tài sản có thể thay thế được tài sản bị mất mà không phải trả thêm chi phí, ngay cả khi tài sản đó đã cũ hoặc bị hư hại do thời gian.

Các dự án phát triển cơ sở hạ tầng như: cầu đường, hệ thống cấp nước và các công trình công cộng cũng thường được xác định giá trị bằng phương pháp chi phí thay thế do những tài sản này thường có giá trị cao và hiếm khi có giao dịch trên thị trường. Việc tính toán chi phí thay thế cho tài sản công nghiệp thường bao gồm việc ước tính chi phí thay thế thiết bị và cơ sở vật chất bằng những công nghệ và thiết kế hiện đại, đồng thời, hao mòn các thiết bị cũ theo mức độ hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên.

Trong số các quốc gia nghiên cứu thì Nhật Bản nổi lên là nước có các tiêu chuẩn riêng về hao mòn tài sản dựa trên tuổi thọ kỹ thuật và thực tế của công trình do Chính phủ quy định thông qua sự hỗ trợ của Hiệp hội thẩm định viên Nhật Bản (JAREA). Trong khi đó, hầu hết các quốc gia khác hướng dẫn về nguyên tắc và thẩm định viên căn cứ trên cơ sở thông tin thu thập được và xét đoán của chuyên gia để ước tính giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THAY THẾ

Phương pháp chi phí trong thẩm định giá được lần đầu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8 - Phương pháp chi phí, ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3). Đây là những quy định đầu tiên về phương pháp chi phí trong thẩm định giá, đặt nền móng cho việc hướng dẫn hành nghề về phương pháp chi phí trong thẩm định giá tại Việt Nam. Năm 2015, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9 về cách tiếp cận từ chi phí được ban hành tại Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, tiêu chuẩn đã quy định rõ các phương pháp thuộc cách tiếp cận từ chi phí, phân biệt rõ sự khác nhau giữa phương pháp chi phí thay thế và chi phí tái tạo; hoàn thiện và bổ sung thêm các khái niệm cốt lõi thuộc cách tiếp cận từ chi phí; làm rõ các loại hao mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) cũng như hướng dẫn 03 cách tính giá trị hao mòn.

Năm 2024, một lần nữa cách tiếp cận từ chi phí (trong đó có phương pháp chi phí thay thế) được tiếp tục hoàn thiện và thay thế tại Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm theo Thông tư số 32/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ Tài chính. Theo đó, bổ sung thêm phương pháp tổng cộng vào cách tiếp cận từ chi phí, bỏ các phụ lục ban hành kèm theo trước đây. Qua 3 lần sửa đổi, trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm thế giới và thực tiễn hoạt động thẩm định giá của Việt Nam, hiện nay, phương pháp chi phí thay thế đã được quy định tương đối toàn diện, đầy đủ tại chuẩn mực cách tiếp cận từ chi phí (Thông tư số 32/2024/TT-BTC).

Theo chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ chi phí (ban hành tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC), phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Trong đó, chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế mới 100% tại thời điểm thẩm định giá với tài sản thay thế là tài sản có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá bao gồm hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn kinh tế. Việc ước tính giá trị của từng loại hao mòn cũng được hướng dẫn thực hiện theo các kỹ thuật so sánh, tuổi đời và tổng cộng. Ngoài ra, cách tiếp cận từ chi phí không chỉ được hướng dẫn tại chuẩn mực cách tiếp cận từ chi phí, mà còn được hướng dẫn cụ thể tại các chuẩn mực thẩm định giá của một số tài sản cụ thể như doanh nghiệp, tài sản vô hình.

Như vậy, phương pháp chi phí thay thế theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí hiện nay đã hoàn thiện hơn các quy định trước đây, đảm bảo tính bao quát, nguyên tắc trong thẩm định giá và có sự rà soát, hoàn thiện phù hợp hơn với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, đây là các hướng dẫn chung của phương pháp chi phí thay thế cho tất cả các loại tài sản thẩm định giá mà chưa đi sâu vào từng nhóm tài sản cụ thể như máy thiết bị, bất động sản, tài sản vô hình, doanh nghiệp…

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THAY THẾ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM

Phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá máy thiết bị

Hiện nay, thẩm định giá máy thiết bị ở Việt Nam khá phổ biến, chủ yếu sử dụng cho các mục đích như: mua sắm tài sản công, thế chấp vay vốn ngân hàng, bán đấu giá tài sản... Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam chưa có riêng chuẩn mực thẩm định giá máy móc, thiết bị, vì vậy, các thẩm định viên về giá khi thẩm định giá máy, thiết bị thường sử dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá chung (ban hành tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC). Phương pháp thường được sử dụng phổ biến trong thẩm định giá máy thiết bị ở Việt Nam thường là phương pháp so sánh (đối với máy thiết bị mới) hoặc phương pháp chi phí thay thế (đối với máy thiết bị đã qua sử dụng). Việc xác định chi phí thay thế trong thẩm định giá máy thiết bị thường gặp khó khăn do thông tin thị trường không đầy đủ, thông tin mua bán các máy móc, thiết bị chuyên dùng không được công khai, thiếu minh bạch. Một số trường hợp thẩm định viên còn dùng nguyên giá để xác định chi phí thay thế của tài sản. Để xác định giá trị hao mòn của máy, thiết bị, thẩm định viên về giá thường ưu tiên lựa chọn kỹ thuật tuổi đời do tính hiệu quả về thời gian và chi phí. Tuy nhiên, vẫn còn trường hợp thẩm định viên nhầm lẫn giữa “khấu hao” và “hao mòn” và sử dụng cách tính “khấu hao” trong pháp luật về kế toán và thuế để xác định giá trị “hao mòn” trong thẩm định giá. Khi đánh giá hao mòn của máy thiết bị có hàm lượng công nghệ cao, thẩm định viên còn có trường hợp chưa phân tích các yếu tố như tính đồng bộ, sử dụng nhiều hay ít, làm ra sản phẩm đạt yêu cầu hay không, có tiêu hao nhiều năng lượng không, có đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường không.

Phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá công trình xây dựng

Đối với thẩm định giá công trình xây dựng theo phương pháp chi phí thay thế thì việc xác định chi phí thay thế có thể được thực hiện theo các phương pháp như phương pháp so sánh theo đơn vị, phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình, phương pháp khảo sát số lượng. Phương pháp so sánh theo đơn vị xác định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự thông qua việc so sánh các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật với công trình thẩm định giá. Đây cũng là phương pháp ước tính chi phí xây dựng được sử dụng tương đối phổ biến. Để áp dụng được phương pháp này, thẩm định viên cần thu thập thông tin của các tổ chức được phép cung cấp thông tin về số liệu, chi phí bất động sản; thu thập các dữ liệu từ tòa nhà có quy mô, kích thước phù hợp, sau đó, điều chỉnh những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa công trình so sánh với công trình thẩm định giá. Trong thực tế, nhiều trường hợp các thẩm định viên có nhận định rằng, suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình do Bộ Xây dựng công bố hàng năm là phù hợp với thông tin thị trường và thường lấy mức giá này hoặc mức giá lân cận để xác định chi phí thay thế. Như vậy, việc xác định chi phí thay thế đối với các công trình xây dựng thông thường có thể thực hiện tương đối thuận lợi. Tuy nhiên, suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng thường chỉ có thông tin đối với các công trình xây dựng thông dụng và khó áp dụng đối với các công trình đặc thù, các công trình đặc biệt cao cấp. Việc tìm thông tin trên thị trường với về suất vốn đầu tư của các công trình đặc thù (nhà thờ, nhà tang lễ…) tại thời điểm thẩm định giá sẽ có thể gặp khó khăn do hạn chế về thông tin chi phí xây dựng. Ngoài ra, thẩm định viên đôi khi gặp khó khăn trong việc giải trình cơ sở để ước tính tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá do còn thiếu thông tin và việc ước tính giá trị hao mòn còn dựa nhiều vào kinh nghiệm. 3 kỹ thuật xác định giá trị hao mòn (so sánh, tuổi đời và tổng cộng) đều có những yêu cầu nhất định về thông tin, khảo sát tài sản và năng lực, kinh nghiệm của thẩm định viên để thực hiện được việc xác định giá trị hao mòn.

Phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản vô hình và doanh nghiệp

Theo quy định của pháp luật về giá và thẩm định giá cũng như thông lệ quốc tế, việc thẩm định giá doanh nghiệp có thể thực hiện theo các phương pháp thuộc cách tiếp cận từ thị trường, thu nhập và chi phí. Thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ chi phí chỉ có duy nhất phương pháp tài sản. Theo Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tài sản của doanh nghiệp được định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp trên cơ sở số liệu kiểm kê của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tài sản của doanh nghiệp có thể bao gồm các loại tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính. Như vậy, việc áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá doanh nghiệp chính là việc sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị các tài sản của doanh nghiệp, các tài sản này có thể là máy thiết bị, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, tài sản vô hình khác... Thực trạng thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế đối với máy thiết bị và công trình xây dựng trên đất đã được phân tích ở trên. Đối với tài sản vô hình, việc thẩm định giá tài sản vô hình có ý nghĩa vô cùng quan trọng do giá trị tài sản vô hình ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản doanh nghiệp trong bối cảnh của nền kinh tế tri thức và xu hướng chuyển đổi số hiện nay. Tuy nhiên, việc xác định giá trị của các tài sản này lại tiềm ẩn nhiều thách thức do tính chất đặc thù, trừu tượng và thiếu thị trường giao dịch minh bạch. Trên thực tế, số lượng vụ việc thẩm định giá các tài sản vô hình thường chiếm tỷ lệ không đáng kể so với thẩm định giá bất động sản, đất đai và máy thiết bị. Trong thực tế, đa số các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá ưu tiên phương pháp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập hơn do phản ánh đúng giá trị kinh tế tương lai của tài sản vô hình. Ngoài ra, tài sản vô hình không có hình thái vật chất và mang tính đặc thù cao nên việc xác định chi phí để thay thế một cách tương đương là tương đối khó khăn. Ở Việt Nam, các doanh nghiệp thường không lưu trữ đầy đủ và hệ thống hóa chi phí phát triển tài sản vô hình (nhất là phần mềm, sáng chế nội bộ). Phần lớn tài sản vô hình áp dụng phương pháp chi phí thay thế là tài sản vô hình được phát triển nội bộ, không có hóa đơn chi phí rõ ràng nên khó xác định chi phí gốc hoặc chi phí thay thế. Ngoài ra, các chi phí như nhân công kỹ thuật, thời gian nghiên cứu, thử nghiệm thường bị định giá thấp hoặc không phản ánh đúng giá trị thị trường. Điều này phản ánh thực tế về việc thiếu dữ liệu và cơ sở thông tin trong xác định chi phí thay thế cũng như để đánh giá hao mòn của tài sản vô hình. Do đó, việc thẩm định giá tài sản vô hình còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên và dữ liệu thu thập được từ chủ tài sản.

Đánh giá chung về áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam

Thực tế quy định của pháp luật và thực tế áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam cho thấy phương pháp chi phí thay thế có một số ưu, nhược điểm như sau:

Về ưu điểm:

Thứ nhất, phương pháp chi phí thay thế thường phát huy được thế mạnh và được ưu tiên áp dụng trong trường hợp:

(i) Tài sản không có giao dịch trên thị trường thường xuyên, không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường; việc sử dụng tài sản hiện tại chưa mang lại thu nhập cho người sở hữu/ người sử dụng vì vậy chưa áp dụng được cách tiếp cận từ thu nhập.

(ii) Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

(iii) Tài sản cần thẩm định giá có tính chất đặc thù hoặc được sử dụng trong các ngành độc quyền.

(vi) So sánh, đối chiếu giá trị tài sản ước tính từ cách tiếp cận từ chi phí với các giá trị tài sản ước tính từ các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Thứ hai, phương pháp chi phí thay thế cho phép thẩm định viên chia nhỏ từng hạng mục, cấu phần của tài sản hay công trình để đánh giá chi tiết. Các hạng mục có thể được đánh giá riêng biệt, từ đó, giúp đưa ra một giá trị tổng thể chính xác hơn.

Thứ ba, phương pháp chi phí dựa trên các dữ liệu chi phí cụ thể nên mang lại tính minh bạch cao và tương đối dễ kiểm chứng trong nhiều trường hợp. Các con số về chi phí xây dựng có thể được phản ánh qua các hợp đồng, hóa đơn và các tài liệu kế toán, giúp các bên liên quan dễ dàng kiểm tra tính phù hợp của kết quả thẩm định.

Thứ tư, cách tiếp cận từ chi phí áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp được triển khai cụ thể thông qua phương pháp tài sản. Đây là phương pháp dễ hiểu, dễ áp dụng đối với các doanh nghiệp sản xuất, xây dựng, logistics, bất động sản – là những doanh nghiệp có tài sản chiếm tỷ trọng lớn. Đây là phương pháp phù hợp với doanh nghiệp đang giải thể, phá sản hoặc tái cấu trúc, nơi giá trị tài sản là yếu tố chính cần xem xét.

Về nhược điểm:

Thứ nhất, một trong những hạn chế lớn của phương pháp chi phí thay thế là không phản ánh đầy đủ giá trị thị trường của tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản không chỉ dựa trên chi phí tạo ra mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố cung cầu, vị trí địa lý và điều kiện kinh tế. Do đó, phương pháp chi phí có thể đưa ra giá trị thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị mà thị trường sẵn sàng chấp nhận.

Thứ hai, phương pháp chi phí thay thế không phù hợp với các công trình cũ hoặc đã sử dụng trong thời gian dài, vì chi phí tái tạo hoặc thay thế có thể không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình. Khi công trình đã bị xuống cấp hoặc lỗi thời, việc áp dụng phương pháp chi phí có thể dẫn đến việc đánh giá quá cao giá trị tài sản so với thị trường. Phương pháp chi phí yêu cầu thẩm định viên ước tính mức độ hao mòn của tài sản, bao gồm cả hao mòn hữu hình và vô hình. Tuy nhiên, việc ước tính hao mòn là một quá trình mang tính chủ quan và khó đo lường chính xác, đặc biệt là với các tài sản đã sử dụng trong thời gian dài.

Thứ ba, phương pháp chi phí thay thế yêu cầu thời gian và nguồn lực để thu thập dữ liệu chi phí và thực hiện tính toán. Đối với các tài sản có giá trị lớn hoặc phức tạp, quá trình thẩm định có thể mất nhiều thời gian và tốn kém, làm tăng chi phí cho chủ sở hữu tài sản hoặc các bên liên quan.

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THAY THẾ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM

Trên cơ sở phân tích quan điểm chung trong việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam theo hướng bao quát tất cả các loại tài sản thẩm định giá, mang tính nguyên tắc và đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và phù hợp với các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế và khu vực; tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện phương pháp chi phí thay thế trong thẩm định giá ở Việt Nam như sau:

Một là, Bộ Tài chính và Hội thẩm định giá Việt Nam cần có các hướng dẫn áp dụng phương pháp chi phí thay thế đối với các nhóm tài sản cụ thể như: máy thiết bị, bất động sản, tài sản vô hình… Các nội dung của phương pháp chi phí thay thế hiện nay đã được quy định cơ bản đầy đủ, có sự thống nhất về nguyên tắc, bao quát và phù hợp với chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, tuy nhiên, đây là các hướng dẫn chung cho tất cả các loại tài sản thẩm định giá. Để có thể nâng cao hiệu quả của việc áp dụng phương pháp chi phí thay thế trong từng nhóm tài sản thì cần có Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về máy thiết bị, cũng như bổ sung thêm hướng dẫn trong chuẩn mực thẩm định giá bất động sản và tài sản vô hình. Cụ thể, cần bổ sung hướng dẫn xác định chi phí thay thế trong trường hợp tài sản cũ, đã sử dụng trong thời gian dài cũng như làm rõ cách thức xác định chi phí thay thế trong trường hợp là chi phí mua, nhận chuyển nhượng tài sản thay thế và trường hợp áp dụng các hướng dẫn này trong thực tế để đáp ứng điều kiện thực tiễn cũng như đảm bảo tính khoa học của phương pháp.

Hai là, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá tài sản để hỗ trợ việc ước tính chi phí thay thế của tài sản thẩm định giá; đồng thời, cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu quốc gia này từ các nguồn dữ liệu đáng tin cậy như: doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; nguồn thông tin từ các sở tài chính; nguồn thông tin từ các nhà sản xuất máy, thiết bị, các đơn vị xây dựng trong nước cũng như nước ngoài; nguồn thông tin từ các sàn giao dịch điện tử. Ngoài ra, có thể tham khảo các hệ thống hiện có tại các nước để thực hiện tại Việt Nam như: bảng giá xây dựng Rawlinson tại Úc, hệ thống TSMeans của Mỹ… Đối với việc thẩm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí, yêu cầu về hiểu biết về tài sản, kinh nghiệm, phán đoán nghề nghiệp của thẩm định viên chiếm vai trò rất quan trọng, tuy nhiên, cũng cần có sự kết hợp với việc sử dụng cơ sở dữ liệu để có thông tin để thực hiện thẩm định giá, tiến hành kiểm chứng, cũng như đưa ra nhận định một cách khách quan.

Ba là, xây dựng bộ tiêu chí để đánh giá hao mòn của tài sản khi áp dụng phương pháp chi phí thay thế. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hao mòn cũng như cơ sở dữ liệu về thẩm định giá sẽ có các đặc điểm khác nhau đối với từng nhóm tài sản. Để các chỉ tiêu đánh giá mức độ hao mòn càng sát với đặc điểm tài sản thì càng phải có rất nhiều các bộ chỉ tiêu khác nhau. Ví dụ như: Đối với nhóm máy thiết bị, nếu phân theo cơ chế vận hành có: máy công cụ, máy cơ khí, động cơ thủy lực, máy biến đổi năng lượng, máy điện, điện tử…; Phân theo lĩnh vực có: máy thiết bị về nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, khai khoáng, công nghiệp chế tạo, công nghiệp chế biến, điện, y tế, xây dựng, vận tải đường bộ, vận tải đường sông…; Còn về hao mòn thì ngoài hao mòn về vật lý, còn có hao mòn về chức năng, kinh tế và mức độ ảnh hưởng của các loại hao mòn này cũng khác nhau tùy vào đặc điểm vận hành, tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật của từng lĩnh vực cũng như tính chất của từng ngành, lĩnh vực kinh tế. Vì vậy, khi xây dựng các bộ chỉ tiêu đánh giá hao mòn cần cân nhắc theo hướng xây dựng các tiêu chí tổng quát để có thể áp dụng rộng rãi cho nhiều loại tài sản trong cùng nhóm lớn, hoặc chọn lọc để xây dựng các tiêu chí cụ thể khác nhau đối với một số tài sản nhất định có nhu cầu lớn về thẩm định giá tài sản.

Bốn là, sử dụng phần mềm định giá chuyên dụng để chuẩn hóa quy trình tính toán chi phí thay thế và giá trị hao mòn phù hợp, kết hợp ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá như: Mô hình thông tin xây dựng (BIM), trí tuệ nhân tạo (AI), máy học (Machine learning)... Ngoài ra, để hỗ trợ nâng cao trong việc phương pháp tính toán chi phí thay thế thì cần thiết xây dựng và vận hạnh phần mềm chuyên dụng. Sử dụng phần mềm thẩm định giá của các nước tiên tiến như Argus, CostX, RSMeans hay BCIS để tăng độ chính xác và giảm sai sót.

Năm là, nâng cao năng lực chuyên môn của thẩm định viên thông qua việc khuyến khích thẩm định viên tham gia các hội thảo chuyên đề về thẩm định giá được tổ chức trong và ngoài nước; tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp chi phí thay thế và hướng dẫn áp dụng phương pháp này trong thực tiễn; đồng thời, cập nhật chuẩn mực thẩm định giá quốc tế mới nhất cũng như ứng dụng những công nghệ mới vào thực tiễn thẩm định giá nhằm giúp người học áp dụng phương pháp này vào các lĩnh vực thẩm định giá khác nhau.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. American society of Appraisal (2022). Business valuation standards, ASA, Virginia.

2. Appraisal Institute (2020). The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute.

3. Australian Property Institute (API) và Property Institute of New Zealand (PINZ) (2024). Australian and New Zealand Valuation and Property Standards (ANZVPS).

4. Enrico Fattinnanzi và cộng sự (2020). Applying the Depreciated Replacement Cost Method When Assessing the Market Value of Public Property Lacking Comparables and Income Data, Sustainability, 12(21), 8993.

5. European Group of Valuers' Associations (2025). European Valuation Standards.

6. Fattinnanzi, E., và cộng sự (2018). Depreciated Replacement Cost: Improving the Method Through a Variant Based on Three Cornerstones, Real Estate Management and Valuation, 26(3), 5–16.

7. Fisher, J., Liao, S., & Kim, H., (2003). Cost approach in real estate appraisal, Journal of Real Estate Research, 25(2), 233-249.

8. French, N., & Gabrielli, L. (2009). Replacement Cost and Market Value, Journal of Property Investment & Finance, 27(6), 593–602

9. Hickman Shearer (2025). The Role of Automation in Modern Asset Valuation, https://hickman-shearer.co.uk/the-role-of-automation-in-modern-asset-valuation/

10. International Valuation Standards Council (2024). International Valuation Standards, IVSC, London.

11. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) (2018). Depreciated Replacement Cost Method of Valuation for Financial Reporting.

12. The Appraisal Foundation (2024). Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).