Đưa giá nhà về vùng phù hợp: Bộ chỉ số khả năng chi trả và hàm ý chính sách

ThS. Mai Việt Hùng

Công ty cổ phần Sản xuất, kinh doanh hàng xuất khẩu Tân Bình

Email: hungmv.benthanhgroup@gmail.com

Tóm tắt

Nghiên cứu đo lường “giá nhà phù hợp” tại đô thị lớn Việt Nam từ năm 2023 đến quý II/2025, nhằm xác định khoảng cách khả năng chi trả và hàm ý chính sách. Sử dụng phương pháp chuẩn hoá dữ liệu thứ cấp của Bộ Xây dựng về cung và giá; tính chỉ số giá/thu nhập (PIR), số tháng thu nhập cho 1m² (HPR-m²), tỷ lệ tiền nhà/thu nhập tháng (PTI), PTI theo căn chuẩn 30m²/người (đối chiếu 60m²); phân tích độ nhạy theo thu nhập và số người đi làm/hộ, kết quả nghiên cứu cho thấy, giá trung bình ở Hà Nội gần 80 triệu đồng/m², TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 89 triệu đồng/m²; PIR/HPR 29-30 năm, PTI nhiều trường hợp vượt 30%, phản ánh chênh lệch giữa giá và thu nhập trung vị của hộ. Nghiên cứu đề xuất giảm PIR/HPR 10%-20% trong 3-5 năm thông qua mở rộng nhà ở xã hội, thế chấp dài hạn và minh bạch dữ liệu.

Từ khóa: Chính sách nhà ở, giá nhà, khả năng chi trả, nhà ở xã hội, thị trường bất động sản

Summary

The study measures “affordable housing prices” in major Vietnamese cities from 2023 to Q2/2025, aiming to assess the housing affordability gap and derive policy implications. Using standardized secondary data from the Ministry of Construction on housing supply and prices, the research calculates key indicators: the Price-to-Income Ratio (PIR), the Housing Price Ratio per m² (HPR-m²), the Price-to-Income (PTI) ratio, and PTI for a standard dwelling size of 30m² per person (compared to 60m²). Sensitivity analysis by income level and number of earners per household reveals that the average housing price is around VND 80 million/m² in Ha Noi and approximately VND 89 million/m² in Ho Chi Minh City. The PIR/HPR indicates a payback period of 29-30 years, while PTI in many cases exceeds 30%, highlighting the mismatch between housing prices and median household income. The study recommends reducing PIR/HPR by 10–20% within the next 3-5 years through the expansion of social housing, long-term mortgage programs, and greater data transparency.

Keywords: Housing policy, housing prices, affordability, social housing, real estate market

GIỚI THIỆU

Nhà ở là hàng hóa thiết yếu và là cấu phần chi tiêu lớn nhất của hộ gia đình. Từ năm 2023 đến quý II/2025, khoảng cách giữa giá căn hộ và thu nhập hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự gia tăng đáng kể. Khoảng cách này thể hiện qua chỉ số giá/thu nhập (PIR) và tỷ lệ tiền nhà trên thu nhập tháng (PTI), cùng thước đo phụ là số tháng thu nhập cho 1m² (HPR-m²) ở mức cao. Vì vậy, cần khuôn khổ đo lường khách quan “giá phù hợp”, xác định mức lệch so ngưỡng chấp nhận, thiết kế can thiệp giảm chi phí giao dịch, mở rộng nguồn cung và củng cố tài chính dài hạn. Nghiên cứu trả lời 3 câu hỏi: (i) Quy mô và động thái khoảng cách chi trả; (ii) Tác nhân chi phối chính; (iii) Mục tiêu giảm PIR/HPR khả thi trong 3-5 năm dưới ràng buộc tài khóa và tín dụng.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết

Căn nhà chuẩn là điểm quy chiếu để tính khả năng chi trả. Nghiên cứu sử dụng diện tích mục tiêu 30m²/người (theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045) × quy mô hộ; khi so sánh quốc tế, có thể dùng chuẩn 60m²/căn. Để bảo đảm so sánh đồng nhất, cần làm rõ phân khúc (nhà ở xã hội/giá hợp lý/trung cấp), thị trường tham chiếu (sơ cấp hay thứ cấp) và tình trạng bàn giao (thô/hoàn thiện).

Thu nhập hộ chuẩn là thu nhập khả dụng bình quân/tháng của hộ. Ưu tiên thu nhập trung vị để tránh bị kéo lệch bởi các giá trị quá cao/thấp, đồng thời ghi nhận số người có thu nhập (giả định phổ biến 1-2 người; kiểm tra độ nhạy 1-3).

Giá tham chiếu là giá bán bình quân/trung vị theo m² của căn cùng phân khúc/khu vực tại kỳ quan sát. Ưu tiên giá giao dịch; nếu dùng giá rao bán, cần ghi rõ chênh lệch và cách hiệu chỉnh (nếu dùng giá rao bán thay cho giá giao dịch). Làm rõ đã/chưa bao gồm thuế, phí.

PIR (Price-to-Income Ratio) - Chỉ số giá/thu nhập: số năm thu nhập của hộ cần để mua căn chuẩn. Công thức: PIR = (Giá/m² × Diện tích căn)/(Thu nhập hộ/tháng × 12 × số người có thu nhập). Ngưỡng tham chiếu ≤ 3 (Dễ tiếp cận); 3-5 (Trung bình); > 5 (Khó tiếp cận).

HPR (Housing Payment/Price Ratio) - Chỉ số chi trả có 2 cách đọc:

(i) HPR-m² (tháng thu nhập/m²) = Giá 1m²/thu nhập hộ/tháng, cho biết cần bao nhiêu tháng để “mua” 1m².

(ii) PTI (Payment-to-Income) - Tỷ lệ chi trả/thu nhập: PTI = Chi trả nhà ở/tháng/Thu nhập hộ/tháng × 100%. Chi trả tháng gồm gốc + lãi (nếu vay) và chi phí bắt buộc (quản lý, bảo hiểm bắt buộc, thuế/phí). Ngưỡng an toàn thông dụng ≤ 30%. Khi dùng PTI, bắt buộc công bố lãi suất, kỳ hạn, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV)/vốn tự có, phương thức trả nợ.

Phân biệt PTI và DTI: PTI chỉ tính chi trả nhà ở; DTI là tổng chi trả mọi khoản nợ trên thu nhập.

Khả năng chi trả được đánh giá đồng thời theo tích lũy (PIR) và dòng tiền tháng (PTI/HPR). Đơn vị báo cáo là triệu đồng/m² (giá), m² (diện tích), triệu đồng/người hoặc hộ/tháng (thu nhập). Quy tắc làm tròn là 1 chữ số thập phân cho PIR/HPR; phần trăm đến 0,1%.

Khung phân tích

Nghiên cứu sử dụng khung phân tích liên kết 3 bước: đo lường, giải thích, hành động. Đầu vào gồm: giá nhà theo m2 và phân khúc; căn chuẩn 30m²/người (hoặc 60m² khi so sánh quốc tế); thu nhập hộ theo tháng và số người có thu nhập; các giả định tín dụng dài hạn. Chỉ số khả năng chi trả gồm: PIR (số năm thu nhập để sở hữu căn chuẩn), HPR-m² (số tháng thu nhập để “mua” 1m²) và PTI (tỷ lệ chi trả nhà ở hàng tháng trên thu nhập hàng tháng). Kết quả được so sánh với ngưỡng chấp nhận (PIR 5 năm; PTI 30%) để xác định “khoảng cách”. Khoảng cách được lý giải bởi 4 tác nhân: đất đai - quy hoạch - hạ tầng; chi phí xây dựng; pháp lý - thủ tục; tài chính - tín dụng dài hạn.

Ý nghĩa của việc sử dụng bộ chỉ số khả năng chi trả (PIR/HPR) trong quản lý bất động sản nhà ở Việt Nam:

Thứ nhất, PIR/HPR tạo “ngôn ngữ chung” để cơ quan quản lý, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và hộ gia đình cùng đánh giá: căn chuẩn có nằm trong vùng khả năng chi trả hay không. Với quy ước về diện tích, thu nhập và giá theo m², kết quả so sánh theo thời gian, giữa địa bàn và phân khúc.

Thứ hai, PIR (tích lũy) và HPR/PTI (dòng tiền) bổ sung nhau, tránh ngộ nhận khi chỉ nhìn giá niêm yết. Giá tăng nhưng PTI an toàn vẫn chấp nhận; ngược lại, giá “đi ngang” song lãi suất cao làm PTI xấu đi, cảnh báo rủi ro tiếp cận cho người mua lần đầu.

Thứ ba, PIR/HPR là cầu nối định lượng giữa chính sách cung và tài chính nhà ở. Việc xác định khoảng cách so chuẩn (PIR vượt 5 năm, PTI vượt 30%) giúp quyết định quy mô nhà ở xã hội, cơ chế quỹ đất, ưu đãi thuế và thiết kế khoản vay 20%-30 năm với tỷ lệ vốn tự có phù hợp.

Thứ tư, PIR/HPR phục vụ giám sát vĩ mô và cảnh báo sớm. Khi chỉ số tăng nhanh, tách khỏi động năng thu nhập cho thấy một sự méo mó rõ rệt trong nền kinh tế, thường là dấu hiệu của sự bất ổn; cần gỡ nút ở giải phóng mặt bằng, thủ tục, chi phí vốn, đồng thời hạn chế đầu cơ và điều tiết dòng vốn lệch cấu trúc.

Thứ năm, thước đo này củng cố kỷ luật thị trường thông qua minh bạch dữ liệu. Việc công bố định kỳ bảng giá chuẩn, báo cáo PIR/HPR và PTI giúp hạ nhiệt kỳ vọng, thu hẹp chênh lệch giá chào - giao dịch, làm cơ sở cho việc định giá của ngân hàng và quyết định của người mua.

Cuối cùng, PIR/HPR giúp truyền thông chính sách dễ hiểu. Mục tiêu “giảm PIR 15% trong 3 năm” hoặc “giữ PTI hộ trung vị ≤ 30%” vừa đo được, vừa gắn trách nhiệm cho các bên. Đó là điều kiện để đưa giá về vùng phù hợp, nâng chất lượng sống đô thị và củng cố niềm tin thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận: tổng hợp - so sánh, ưu tiên diễn giải xu hướng; quy đổi các chỉ báo về PIR/HPR; so sánh ngưỡng quốc tế. Phạm vi số liệu từ quý I/2023 đến quý II/2025. Nghiên cứu sử dụng các nguồn từ Bộ Xây dựng (thông cáo/báo cáo quý); Savills, CBRE, Numbeo, Demographia, UN-Habitat, OECD. PIR/HPR là ảnh chụp theo thời điểm, có thể dao động theo quý; do đó có thể khắc phục bằng đối chiếu chéo nguồn và thử độ nhạy theo giả định thu nhập, diện tích chuẩn, lãi suất vay dài hạn.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Kết quả nghiên cứu

Nguồn cung nhà ở xã hội và của dự án trong tương lai

Chuỗi số liệu 2023 → 2024 → Quý II/2025 cho thấy quy mô hoàn thành, khởi công/cấp phép và chấp thuận chủ trương đều tăng theo thời gian, nhưng tốc độ tăng không đồng đều giữa các khâu. Năm 2023, khối lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành còn khiêm tốn; sang năm 2024, số dự án/căn hoàn thành và được cấp phép/khởi công tăng mạnh; riêng quý IV/2024 ghi nhận thêm một nhịp bứt tốc ở cả 2 nhóm này. Tính lũy kế đến ngày 30/6/2025, tổng số dự án đã triển khai và hoàn thành đều cao hơn đáng kể so với cuối năm 2023, phản ánh nỗ lực đẩy nhanh triển khai tại nhiều địa phương. Tuy vậy, độ trễ (độ chậm) từ khâu chấp thuận đến khởi công và bàn giao vẫn là nút thắt: số dự án được chấp thuận tăng nhanh hơn số dự án hoàn thành, gây tác động lên giá/quỹ căn chào bán chưa kịp thể hiện ngay trong ngắn hạn.

Tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng

Dòng vốn ưu đãi đã mở rộng cam kết và gia tăng giải ngân so với năm 2023, song quy mô còn nhỏ so với nhu cầu. Trong năm 2024, danh mục dự án đủ điều kiện và mức giải ngân thực tế tăng nhưng vẫn phân tán; sang quý II/2025, các ngân hàng báo cáo cam kết và doanh số cho vay cải thiện rõ hơn (trong đó có phần cho chủ đầu tư và phần cho người mua). Nhìn chung, tín dụng ưu đãi đóng vai trò “đỡ lực”, nhưng chưa tạo nền đỡ dài hạn cho nhóm người mua lần đầu nếu thiếu khung thế chấp 20-30 năm, cơ chế bảo lãnh/bảo hiểm rủi ro và tiêu chí tiếp cận rõ ràng.

Giá căn hộ bình quân và chênh lệch không gian

Quý II/2025, giá bình quân Hà Nội gần 80 triệu đồng/m², TP. Hồ Chí Minh gần 89 triệu đồng/m²; chênh lệch khoảng +9 triệu đồng/m² (xấp xỉ +11,3%). So với cùng kỳ, cả 2 đô thị đều đứng ở mặt bằng cao trong gần một thập kỷ; thị trường thứ cấp tăng mạnh hơn tại các khu có hạ tầng mới, dự án bàn giao hoặc được hưởng lợi từ các tuyến giao thông lớn. Cấu trúc phân khúc cho thấy phân khúc bình dân ngày càng hiếm, trung cấp trở thành mặt bằng chủ đạo, còn cao cấp/siêu sang thiết lập mức giá mới ở một số vị trí (Bảng).

Bảng: Số tháng thu nhập của NLĐ để mua 1m2 nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (quý II/2025)

Nguồn: Kết quả nghiên cứu của tác giả

Khả năng chi trả: PIR/HPR và PTI

Với quy ước căn chuẩn 30m²/người × quy mô hộ (so sánh 60m² khi cần), các chỉ số PIR/HPR tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ở vùng gần 29-30 năm. Điều này vượt xa ngưỡng thông dụng PIR ≤ 5, cho thấy khoảng cách khả năng chi trả lớn và mang tính bền. Ở góc nhìn dòng tiền tháng, PTI của hộ trung vị trong nhiều kịch bản vượt 30%, đặc biệt khi lãi suất và kỳ hạn vay không đủ dài (Hình). Với hộ có 2 người đi làm, mức lương người lao động phổ biến hiện nay vẫn khiến sức chịu đựng dòng tiền hạn chế nếu không có ưu đãi lãi suất, kỳ hạn 20-30 năm và tỷ lệ vốn tự có/tài sản thế chấp (LTV) phù hợp.

Hình: So sánh số tháng thu nhập để mua 1m2 nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (quý II/2025)

Nguồn: Kết quả nghiên cứu của tác giả

Thảo luận

Gốc rễ của khoảng cách khả năng chi trả

Khoảng cách PIR/HPR cao là kết quả tổng hợp của 4 nhóm tác nhân: đất đai - quy hoạch - hạ tầng (quỹ đất sạch hạn chế, chi phí đất tăng, kết nối chưa tối ưu); chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, tiêu chuẩn kỹ thuật khiến giá thành cao); pháp lý - thủ tục (thời gian phê duyệt dài làm phát sinh chi phí vốn hóa, rủi ro quy hoạch đẩy phần bù rủi ro vào giá); và tài chính - tín dụng dài hạn (kênh thế chấp thiếu ổn định về lãi suất/kỳ hạn, tiêu chí thẩm định khắt khe với người mua lần đầu). Khi những nút thắt này không được giải tỏa đồng bộ, việc giảm cầu ngắn hạn chỉ làm chậm giao dịch mà không hạ PIR/PTI một cách bền vững.

Ý nghĩa quản trị của PIR/HPR - PTI

Đặt PIR/HPR làm thước đo trung tâm cho phép xác định mục tiêu định lượng (ví dụ giảm 10%-20% trong 3-5 năm), phân rã “khoảng cách” thành ΔPIR và ΔPTI theo quận/huyện, phân khúc; từ đó gắn trách nhiệm thực thi cho địa phương, cơ quan chuyên ngành, ngân hàng và chủ đầu tư. PTI là chỉ báo “sức chịu” tức thời của hộ gia đình; PIR phản ánh chiều sâu tích lũy. Việc công bố bảng chuẩn giá m², PIR/PTI định kỳ và tỷ trọng nhà giá hợp lý/nhà ở xã hội trong nguồn cung sơ cấp sẽ tạo kỷ luật minh bạch và điều chỉnh kỳ vọng giá.

Lí do tín dụng ưu đãi chưa phát huy tác động tích cực

Khi kỳ hạn chưa đủ dài, lãi suất biến động, LTV và điều kiện thẩm định chặt, thì PTI vẫn cao, làm co hẹp tập khách hàng đủ điều kiện. Ngoài ra, nếu cung căn ở phân khúc phù hợp chưa đủ, thì dòng vốn ưu đãi có thể dồn vào ít dự án, vô tình đẩy giá phân khúc lân cận.

Vai trò của minh bạch dữ liệu

Việc thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch bắt buộc khiến chênh lệch giá chào - giá thực lớn, neo kỳ vọng tăng giá và cản trở định giá tín dụng. Việc chuẩn hóa bảng giá m² theo vị trí/pháp lý, xây giao diện lập trình mở (API) cho dữ liệu giao dịch và tiến độ dự án giúp giảm bất đối xứng thông tin, hạ phần bù rủi ro trong lãi suất, qua đó giảm PTI và hỗ trợ điều chỉnh PIR về vùng chấp nhận được.

KẾT LUẠN VÀ KHUYẾN NGHỊ GIẢI PHÁP

Phân tích giai đoạn từ năm 2023 đến quý II/2025 cho thấy, khoảng cách khả năng chi trả ở 2 đô thị lớn vẫn neo cao: giá bình quân ở Hà Nội khoảng 80 triệu đồng/m² và TP. Hồ Chí Minh khoảng 89 triệu đồng/m²; các chỉ số PIR/HPR xấp xỉ 29-30 năm, trong khi PTI ở nhiều kịch bản vượt ngưỡng 30%. Mặc dù “chuỗi dự án theo giai đoạn” đã mở rộng, song tốc độ chuyển từ chấp thuận sang khởi công và từ khởi công sang hoàn thành còn chậm, nên tác động hạ nhiệt lên nguồn cung thực và mặt bằng giá chưa rõ nét. Gốc rễ của hiện tượng này đến từ 4 nhóm tác nhân cấu trúc. Vì vậy, không một công cụ đơn lẻ nào đủ sức “kéo” các chỉ số về vùng khả năng chi trả. Theo đó, giải pháp phải là một gói can thiệp đồng bộ, lấy PIR/HPR-PTI làm thước đo trung tâm để đặt mục tiêu, giám sát và hiệu chỉnh chính sách.

Về hướng đi, cần tăng nhanh nguồn cung đúng phân khúc, định vị lại sản phẩm theo khả năng chi trả của hộ trung vị. Quỹ đất có điều kiện cho nhà ở xã hội/nhà giá hợp lý nên được thiết kế linh hoạt theo quy mô dự án và triển khai qua đấu thầu minh bạch; mô hình TOD được ưu tiên để giảm chi phí đi lại - yếu tố gián tiếp giúp hạ PTI. Sản phẩm cần tối ưu diện tích và tiêu chuẩn tiện ích thiết yếu, kiểm soát chi phí hoàn thiện và định khung giá/m² trần theo phân khúc mục tiêu. Trên bình diện thực thi, chính quyền đô thị nên đặt chỉ tiêu chuyển đổi trạng thái dự án theo năm để tránh “tồn kho thủ tục” kéo dài.

Song song với đó, phải cắt giảm chi phí thời gian và chi phí vốn hóa trong toàn bộ vòng đời dự án. Cơ chế “một cửa số” điện tử với cam kết thời gian xử lý minh bạch theo mã dự án sẽ giảm bất định cho nhà đầu tư; phương pháp xác định tiền sử dụng đất cần được chuẩn hóa theo bảng tham chiếu và quy tắc cập nhật định kỳ, đồng thời rà soát tiêu chuẩn kỹ thuật theo hướng đánh giá kết quả để loại bỏ chi phí tuân thủ không tạo giá trị.

Bên cạnh đó, tăng cường tài chính nhà ở dài hạn nhằm hạ PTI một cách bền vững. Các khoản vay 20-30 năm cho người mua nhà đầu tiên cần có cơ chế ổn định lãi suất rõ ràng theo chu kỳ, đi kèm quỹ bảo lãnh/bảo hiểm thế chấp để giảm phần bù rủi ro trong lãi vay. Mục tiêu PTI nên được chuẩn hóa theo nhóm hộ (hộ trung vị giữ trong vùng 30%-32%; nhóm dễ tổn thương ở mức thấp hơn), từ đó ngân hàng đồng chỉnh LTV, kỳ hạn và phương thức trả nợ. Ở cấp thị trường vốn, có thể thí điểm trái phiếu nhà ở xã hội/nhà giá hợp lý với chuẩn công bố thông tin thống nhất để bổ sung nguồn vốn dài hạn.

Ngoài ra, minh bạch dữ liệu là điều kiện cần để khôi phục kỷ luật thị trường. Cơ sở dữ liệu giao dịch bắt buộc (giá, diện tích, pháp lý, thời điểm, vị trí) cần được vận hành với cơ chế giao diện lập trình mở (API), bảo đảm ẩn danh và định danh dự án thống nhất. Cùng với đó là bảng giá chuẩn theo m² theo phân khúc - vị trí - tình trạng pháp lý và báo cáo PIR/HPR-PTI công bố định kỳ theo quý. Việc đo lường chênh lệch giá chào - giá giao dịch nên trở thành chỉ báo cảnh báo sớm kỳ vọng “ảo”.

Quản lý phía cầu cũng cần được hiệu chỉnh để giảm méo mó. Quy tắc bán theo tiến độ gắn tài khoản phong tỏa (escrow) bảo vệ người mua và ưu tiên căn đầu tiên/nhu cầu ở thực; các công cụ phù hợp bối cảnh địa phương để hạn chế đầu cơ ngắn hạn và quản lý nhà bỏ trống nên được áp dụng có trọng điểm, tránh tác dụng phụ lên phân khúc ở thực.

Lộ trình triển khai có thể chia 3 giai đoạn: Trong 12-18 tháng đầu, hoàn thiện khung thể chế “xương sống”: quỹ đất có điều kiện, một cửa số điện tử kèm thời gian xử lý, phương pháp tiền sử dụng đất, cơ sở dữ liệu giao dịch và khung tín dụng dài hạn. Giai đoạn 18-36 tháng, mở rộng sản phẩm phù hợp tại các cụm đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), phát hành thí điểm trái phiếu nhà ở xã hội/giá hợp lý và vận hành bảng theo dõi (dashboard) chỉ số giá/thu nhập và tỷ lệ tiền nhà công bố theo quý. Đến 36-60 tháng, nhân rộng toàn quốc, hiệu chỉnh ưu đãi theo kết quả đo lường. Bộ chỉ số kết quả cần định lượng rõ thời gian phê duyệt trung vị giảm tối thiểu 30%; tỷ lệ khoản vay kỳ hạn từ 20 năm trở lên tăng gấp đôi; tỷ trọng căn giá hợp lý/nhà ở xã hội trong nguồn cung sơ cấp đạt 30%-35%; chênh lệch giá chào - giao dịch thu hẹp đáng kể và đặc biệt, PIR/HPR giảm 10%-20% trong chu kỳ 3-5 năm, trong khi PTI của người mua nhà lần đầu được giữ trong vùng an toàn.

Cuối cùng, mọi can thiệp cần đặt trên nền tảng kỷ luật tài khóa, tránh dàn trải ưu đãi vào phân khúc cao cấp; bảo đảm phối hợp liên thông giữa quy hoạch, đất đai, xây dựng và tín dụng; đồng thời, thiết lập cơ chế đánh giá độc lập cho cơ sở dữ liệu và khảo sát giá. Khi coi PIR/HPR-PTI là “bảng đồng hồ” và vận hành nhất quán gói giải pháp cung - thủ tục - vốn dài hạn - dữ liệu minh bạch - TOD theo lộ trình có giám sát, thị trường nhà ở hoàn toàn có thể trở lại vùng phù hợp với thu nhập hộ gia đình trong trung hạn.

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ Xây dựng (2024). Thông cáo số 25/TC-BXD ngày 24/01/2025 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2024.

2. Bộ Xây dựng (2025). Thông cáo số 298/TC-BXD ngày 28/7/2025 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2025.

3. CBRE Vietnam (2025). Tổng quan thị trường nhà ở Việt Nam quý II/2025.

4. Demographia (2025). International Housing Affordability - 2025 Edition, Chapman University.

5. Numbeo (2025). Indicators Explained; Property Prices in Ho Chi Minh City; Property Prices in Hanoi, https://www.numbeo.com.

6. OECD (2025). Affordable Housing Database; Housing prices: Price-to-Income Ratio, Paris: OECD.

7. Savills Vietnam (2025). Bản tin thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội quý II/2025.

8. UN-Habitat (2021). Housing Affordability in Cities, Nairobi: UN-Habitat.