Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31-8-2026, cho phép Chủ tịch UBND cấp xã phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với cá nhân và 500 triệu đồng đối với tổ chức - Ảnh: THẾ KIỆT
Chặn vi phạm đất đai từ "trứng nước"
Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều chuyên gia nhận định nhiều quy định mới có tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, sẽ giúp chặn đứng vi phạm đất đai từ cơ sở, ảo đảm đồng thời ba yêu cầu: xử lý đúng hành vi, khắc phục hậu quả và không để người vi phạm được hưởng lợi từ sai phạm. Nhưng cũng đặt ra bài toán lớn về kiểm soát quyền lực.
Theo các chuyên gia, phần lớn vi phạm đất đai như sử dụng sai mục đích, lấn chiếm, dịch chuyển mốc giới... đều bắt đầu tại một địa bàn cụ thể.
Nếu không xử lý ngay từ đầu, vi phạm nhỏ dễ thành "chuyện đã rồi", khiến việc khắc phục vô cùng tốn kém.
Giải quyết nút thắt này, Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31-8-2026, cho phép Chủ tịch UBND cấp xã phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với cá nhân và 500 triệu đồng đối với tổ chức (trước đây tối đa chỉ 5 triệu đồng).
Cấp xã cũng có quyền phạt cảnh cáo, đình chỉ dịch vụ tư vấn đất đai 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc, buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất, của mốc giới; buộc thực hiện lại thủ tục hành chính hoặc nộp lại giấy tờ giả, tẩy xóa.
Nghị định vẫn giữ mức phạt 2-3 triệu đồng đối với cá nhân chậm đăng ký biến động đất đai nhằm tránh thất thu thuế và tranh chấp. Tuy nhiên, quy định loại trừ xử phạt với doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Điều 127 Luật Đất đai. Trường hợp vợ chồng chung quyền sử dụng đất khi vi phạm sẽ xử phạt như một cá nhân.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc đưa thẩm quyền trực tiếp về cấp xã giúp quy trình xử lý nhanh chóng, sát hiện trạng và kịp thời hơn - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Cấp gần dân nhất phải có thực quyền
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định việc giao quyền về cơ sở là hoàn toàn đúng đắn.
Khi chuỗi xử lý đã bỏ cấp huyện, chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã, việc đưa thẩm quyền trực tiếp về cấp xã giúp quy trình xử lý nhanh chóng, sát hiện trạng và kịp thời hơn.
Tuy nhiên, ông Châu lo ngại áp lực đè nặng lên chính quyền cấp xã do diện tích và dân số quản lý quá lớn. "Vấn đề rất quan trọng là phải bố trí đủ người có năng lực, chuyên môn sâu và phẩm chất đạo đức. Đồng thời, bắt buộc phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh lạm dụng quyền lực khi thẩm quyền được mở rộng", ông Châu nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Phuong & Partners - Ảnh: NVCC
Trò chuyện cùng Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương nói ngay cần nhìn nghị định 281 không đơn thuần là một quy định "tăng quyền xử phạt cho cấp xã", mà là một mắt xích trong quá trình phân cấp quản lý nhà nước và tăng tính chủ động của chính quyền cơ sở trong quản lý đất đai.
Theo bà, đất đai là đầu vào sản xuất và là tài sản bảo đảm tín dụng quan trọng.
Do đó, nghị định 281 sẽ tạo tác động lan tỏa lớn, giúp thị trường nâng cao kỷ luật hơn. Việc xử lý nhanh giúp ngăn chặn sớm các hành vi lấn chiếm, xây dựng trái phép kéo dài.
Trước các quy định từ nghị định 281, doanh nghiệp phải đưa chi phí tuân thủ vào tính toán ngay từ đầu.
Việc rà soát pháp lý, lịch sử vi phạm quỹ đất sẽ là cốt lõi trong các thương vụ đầu tư, M&A để tránh rủi ro dự án đình trệ. Ngân hàng thẩm định tài sản sẽ xem xét kỹ hiện trạng, lịch sử vi phạm tại địa phương thay vì chỉ nhìn vào sổ đỏ.
Tránh "rủi ro pháp lý theo địa bàn"
Luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương cho rằng rủi ro lớn nhất không nằm ở việc trao thêm quyền xử phạt, mà nằm ở chất lượng thực thi quyền lực đó.
Đất đai rất phức tạp về nguồn gốc, quy hoạch và thời điểm vi phạm. Từ đó luật sư cảnh báo nếu mỗi địa phương có cách áp dụng khác nhau sẽ tạo ra "rủi ro pháp lý theo địa bàn", dễ gây nghẽn giao dịch tài sản hoặc chậm tiến độ dự án.
Để nghị định hiệu quả, luật sư Phương kiến nghị cần đồng bộ giải pháp như ban hành hướng dẫn thống nhất xác định vi phạm, đào tạo chuyên môn cho cán bộ địa chính cấp xã và giám sát các quyết định xử phạt lớn, công khai thông tin.
Đặc biệt, phải bảo đảm quyền giải trình, khiếu nại, khiếu kiện của người dân và doanh nghiệp qua cơ quan kiểm soát độc lập để sửa sai kịp thời.
