Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1, Tổng Công ty 319 cho rằng, trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội , một trong những khó khăn lớn đối với công ty ông là quy trình tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ ở nhiều nơi còn kéo dài làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực sự.
Chưa kể, những vướng mắc trong thủ tục cũng có thể tạo ra kẽ hở để xuất hiện tình trạng môi giới, trung gian trục lợi, gây méo mó chính sách nhà ở xã hội.
Ngoài ra, dữ liệu về các dự án nhà ở xã hội cũng chưa được công khai và kết nối đồng bộ. Người dân gặp khó khăn khi tìm kiếm thông tin về dự án, chủ đầu tư hay điều kiện mua nhà, trong khi các cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng gặp trở ngại trong việc kiểm tra và đối chiếu thông tin.
Từ thực tế này, ông Nam cho rằng thời gian tới cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm các khâu xác nhận không cần thiết và đẩy mạnh số hóa dữ liệu để giảm gánh nặng cho cả người dân lẫn cơ quan thực hiện.
Nhiều doanh nghiệp kêu khó trong xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội.
Cùng với đó, tăng cường minh bạch thông tin về dự án, chủ đầu tư và điều kiện mua nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin và hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.
Đồng quan điểm, ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần BIC Việt Nam, cho rằng quy trình xét duyệt hồ sơ đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội hiện nay đang khá phức tạp, trong khi lượng hồ sơ nộp vào thường gấp nhiều lần nguồn cung căn hộ.
Theo ông Huy, hiện doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà cho người dân, sau đó cơ quan quản lý mới tiến hành hậu kiểm. Trường hợp phát hiện người mua không đạt điều kiện sau hậu kiểm, thì việc thu hồi căn hộ càng phức tạp hơn.
" Khi đó, doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà, xử lý các vấn đề tài chính và làm lại toàn bộ quy trình bán hàng. Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi lỗi có thể không xuất phát từ phía chúng tôi ", ông Huy nói.
Từ thực tế này, đại diện doanh nghiệp đề xuất cơ quan quản lý nên thực hiện xét duyệt đối tượng ngay từ đầu để đảm bảo minh bạch. Về lâu dài, có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được xét duyệt ngay trên VNeID. Khi người dân đăng ký mua nhà, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu danh sách đã được xác nhận và tiến hành ký hợp đồng.
Ông Nguyễn Thành Trung - Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh cho biết, nhu cầu mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án hiện nay tăng rất mạnh, lượng người dân đăng ký nộp hồ sơ luôn ở mức lớn.
Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư vừa phải tiếp nhận hồ sơ, tổ chức bốc thăm lựa chọn khách hàng, đồng thời vừa làm việc với các đoàn thanh tra, kiểm tra trong quá trình xét duyệt đang tạo ra không ít áp lực và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Các doanh nghiệp cho rằng, nếu cơ quan nhà nước đứng ra chủ trì việc tiếp nhận và thẩm định hồ sơ, quy trình sẽ rõ ràng và minh bạch hơn. Cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc kiểm tra, chấm điểm và xác nhận những trường hợp đủ điều kiện theo quy định. Doanh nghiệp khi đó chỉ đảm nhận bước cuối cùng là ký hợp đồng với những khách hàng đã được phê duyệt.
Theo các chủ đầu tư, cách làm này không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý mà còn giúp doanh nghiệp tiết kiệm nguồn lực, tập trung vào nhiệm vụ chính là phát triển và xây dựng dự án.
Băn khoăn giá bán nhà ở xã hội
Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC, cho hay đơn vị đang triển khai dự án nhà ở xã hội Hạ Đình (Hà Nội), dự kiến hoàn thành trong năm nay. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, doanh nghiệp gặp không ít vướng mắc liên quan đến cơ chế xác định giá bán cũng như việc xử lý phần diện tích thương mại trong dự án.
Giá bán và vị trí nhà ở xã hội là những vấn đề khiến nhiều chuyên gia băn khoăn. (Ảnh minh họa)
Theo ông Hải, giá bán căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội được tính theo cơ chế khác so với dự án nhà ở thương mại thông thường. Nếu mức giá xác định quá thấp, doanh nghiệp sẽ không đủ nguồn thu để bù đắp chi phí đầu tư. Ngược lại, nếu xác định giá quá cao lại không phù hợp với quy định quản lý và có thể phát sinh rủi ro trong quá trình thẩm định, phê duyệt.
“ Do những vướng mắc này nên đến nay dự án vẫn chưa thể xác định xong giá bán để mở bán theo kế hoạch ”, ông Hải nói.
Thực tế cho thấy từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã được khởi công, tuy nhiên giá bán có xu hướng tăng mạnh.
Đáng chú ý, dự án nhà ở CT3 thuộc khu đô thị mới Kim Chung, xã Thiên Lộc (Hà Nội) mở bán năm 2025 với mức giá khoảng 18,4 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì) - mức giá thấp nhất trong số các dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại Hà Nội.
Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, cho rằng, theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội gần như không khác nhiều so với các dự án chung cư thương mại. Trong khi đó, lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội lại bị khống chế theo quy định, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư khá thấp.
Ngoài giá bán, vị trí xa trung tâm của nhiều dự án nhà ở xã hội cũng khiến các chuyên gia trăn trở vì dự án quá xa, người mua đi lại sẽ rất khó khăn.
GS, TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, hiện nay phần lớn nhà ở xã hội nằm xa trung tâm vì việc phân bổ đất vẫn dựa theo logic thị trường. Những khu đất có vị trí tốt thường được dành cho các dự án thương mại do mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn, trong khi nhà ở xã hội bị đẩy ra khu vực xa trung tâm.
Tuy nhiên, theo ông Cường, nhóm người thu nhập thấp lại là những người phải đi làm hằng ngày, nên rất cần tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Nếu phải thuê nhà quá xa nơi làm việc, chi phí đi lại và những cơ hội bị mất có thể còn lớn hơn cả tiền thuê nhà.
“ Trên thế giới, nhà ở xã hội không bị đẩy ra rìa đô thị mà nằm trong cấu trúc đô thị. Vì vậy, tôi cho rằng chúng ta phải mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả đất trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê ”, GS, TS. Hoàng Văn Cường nói.
Cũng theo ông Cường, nếu đã xác định đây là chính sách của Nhà nước thì Nhà nước cần đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Nếu chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp thì rất khó để giảm giá thành nhà ở xã hội.
Ông Hà Quang Hưng - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc mất cân đối cung - cầu về nhà ở xã hội là vấn đề quỹ đất.
“ Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua ”, ông Hưng nhấn mạnh.
