Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam: Thách thức thể chế và bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc

TS. Lê Đăng Minh

Trường Đại học Công nghệ Sài Gòn (STU)

Tóm tắt

Nghiên cứu phân tích những thách thức thể chế trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam và rút ra bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc. Kết quả cho thấy, hệ thống pháp luật và quy trình thực thi tại Việt Nam còn thiếu đồng bộ, dẫn đến nhiều dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ do vướng mắc trong giao đất, thẩm định và cấp phép. Khả năng chi trả của lao động thu nhập thấp vẫn hạn chế, chi phí nhà ở thường chiếm trên 30% thu nhập, cao hơn chuẩn quốc tế, làm giảm khả năng tích lũy và ổn định lực lượng lao động. So sánh với Trung Quốc, nghiên cứu chỉ ra các yếu tố thành công trong huy động nguồn lực xã hội và cải cách cơ chế quản lý để mở rộng cung nhà ở xã hội. Từ đó, nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện khung thể chế, tăng cường phối hợp liên ngành và đa dạng hóa nguồn vốn nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, thể chế, khả năng chi trả, Trung Quốc, chính sách nhà ở, phát triển đô thị bền vững

Summary

This study analyzes the institutional challenges in the development of social housing in Viet Nam and draws lessons from China. The findings reveal that Viet Nam’s legal framework and implementation procedures remain inconsistent, resulting in delays in many social housing projects due to obstacles in land allocation, appraisal, and licensing. The affordability of low-income workers is still limited, as housing costs often exceed 30% of income, higher than international standards, thereby reducing their capacity for savings and long-term labor stability. By comparing with China, the study highlights successful factors in mobilizing social resources and reforming governance mechanisms to expand the supply of social housing. Accordingly, the study proposes solutions to improve the institutional framework, strengthen inter-sectoral coordination, and diversify financial resources to promote the sustainable development of social housing in Viet Nam.

Keywords: Social housing, institutions, affordability, China, housing policy, sustainable urban development

GIỚI THIỆU

Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nhu cầu về chỗ ở ổn định, bền vững cho người thu nhập thấp ngày càng trở nên bức thiết. Đặc biệt, nhóm công nhân, lao động nhập cư - lực lượng trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và đô thị lớn - đang đối diện với nhiều khó khăn về nhà ở. Phần lớn họ phải thuê trọ trong điều kiện chật chội, thiếu dịch vụ cơ bản, thậm chí không bảo đảm an toàn. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải phát triển nhà ở xã hội (NOXH) như một giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động, đồng thời tạo nền tảng cho mục tiêu phát triển quốc gia thịnh vượng vào năm 2045.

Trong những năm gần đây, nhiều nghị quyết và văn bản chỉ đạo quan trọng của Bộ Chính trị, Chính phủ đã nhấn mạnh vai trò của NOXH trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt, các định hướng cải cách đất đai, hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản và mở rộng cơ chế tín dụng ưu đãi đã khẳng định NOXH là một cấu phần trọng yếu trong chính sách phát triển quốc gia. Sự gắn kết giữa mục tiêu an sinh và chiến lược tăng trưởng đã tạo tiền đề để Việt Nam đặt ra một chương trình quy mô lớn, với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030. Đây không chỉ là một chỉ tiêu mang tính định lượng, mà còn phản ánh quyết tâm chính trị trong việc giải quyết một trong những vấn đề xã hội bức thiết nhất hiện nay.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý luận

Khái niệm nhà ở xã hội

NOXH được hiểu là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức xã hội hỗ trợ phát triển nhằm bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở cho các nhóm thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và đối tượng yếu thế. Theo OECD (2020), NOXH là một thành tố quan trọng trong chính sách nhà ở, góp phần giảm bất bình đẳng xã hội và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bao trùm.

Khung phân tích thể chế

Lý thuyết thể chế cho rằng, hiệu quả chính sách không chỉ phụ thuộc vào mục tiêu đề ra, mà còn vào thiết kế và sự phối hợp giữa các thiết chế (North, 1990). Trong lĩnh vực NOXH tại Việt Nam, các rào cản thể chế thể hiện ở sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng và nhà ở; thiếu cơ chế tín dụng ưu đãi dài hạn; quy trình thẩm định và cấp phép còn phức tạp. Những yếu tố này cản trở việc triển khai các dự án NOXH, dù nhu cầu thực tế là rất lớn.

Tiếp cận so sánh quốc tế

Trong nghiên cứu này, Trung Quốc được lựa chọn làm trường hợp điển hình để so sánh và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam. Lý do bởi: (i) Trung Quốc có bối cảnh thể chế và định hướng phát triển tương đồng, đều đặt trọng tâm vào công nghiệp hóa nhanh, quản lý đất đai tập trung và định hướng thị trường có sự điều tiết của Nhà nước; (ii) Trung Quốc đã triển khai nhiều chương trình NOXH quy mô lớn, đạt được cả thành công lẫn bài học từ các hạn chế; (iii) Tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở của nhóm lao động nhập cư tại Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. Do vậy, kinh nghiệm của Trung Quốc sẽ là cơ sở tham chiếu hữu ích để phân tích khả năng đạt mục tiêu 1 triệu căn NOXH của Việt Nam.

Kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt từ Trung Quốc, cung cấp những bài học quan trọng. Chính sách NOXH ở Thâm Quyến và nhiều thành phố lớn được triển khai mạnh mẽ nhờ sự hỗ trợ tài chính công và cơ chế quản lý tập trung (Wall Street Journal, 2024). Việc tham chiếu các mô hình này giúp soi chiếu với thực tiễn Việt Nam, từ đó rút ra các khuyến nghị phù hợp.

Tồng quan nghiên cứu

Các tổ chức quốc tế như: OECD (2020), World Bank (2015) và UN-Habitat (2016) đều nhấn mạnh rằng, NOXH là công cụ quan trọng để bảo đảm công bằng xã hội, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững đô thị. Nghiên cứu của UN-Habitat (2016) chỉ ra 2 yếu tố cốt lõi của NOXH bền vững, bao gồm: (i) Khả năng chi trả (housing affordability), thường giới hạn ở mức 30% thu nhập hộ gia đình; (ii) Bảo đảm điều kiện sống tối thiểu về diện tích, hạ tầng, dịch vụ. Trường hợp Trung Quốc cho thấy, việc triển khai NOXH gắn liền với mục tiêu ổn định thị trường bất động sản và trật tự xã hội (Wall Street Journal, 2024). Ở trong nước, các báo cáo và nghiên cứu cho thấy nhu cầu NOXH tại Việt Nam rất lớn, trong đó Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH đến năm 2030 (Linh Đan, 2025; Tuấn Đông, 2023). Một số khảo sát thực nghiệm (Lê Thị Bích Thuận và cộng sự, 2025; Hà Anh Chiến, 2024) chỉ ra rằng, chi phí nhà ở hiện chiếm từ 40%-60% thu nhập của công nhân và lao động thu nhập thấp, cao hơn chuẩn quốc tế. Nhiều bài báo phân tích nhấn mạnh những vướng mắc thể chế: thủ tục giao đất, cấp phép dự án, tín dụng và sự thiếu hấp dẫn đối với doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH (Chung Thủy, 2025; Minh Nhật, 2025).

THỰC TRẠNG TRIỂN KHAI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM

Nhu cầu và mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

Quá trình đô thị hóa nhanh trong hơn 2 thập niên qua làm gia tăng dân số đô thị và nhu cầu chỗ ở. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 41,7% vào năm 2023 và dự kiến lên đến 50% năm 2030 (Tuấn Đông, 2023). Tuy nhiên, khả năng chi trả của công nhân và lao động nhập cư rất hạn chế: hơn 70% công nhân khu công nghiệp phải thuê trọ chật chội, chi phí chiếm 40%-60% thu nhập, vượt ngưỡng bền vững 30% (UN-Habitat, 2016; Lê Thị Bích Thuận và cộng sự, 2025). Điều này ảnh hưởng đến năng suất lao động và ổn định xã hội.

Ước tính nhu cầu NOXH đến năm 2030 khoảng 2,4 triệu căn, trong đó công nhân chiếm một nửa (Linh Đan, 2025). Tại Bình Dương (cũ), Bắc Ninh (cũ) và Đồng Nai (cũ), khoảng 70% công nhân vẫn thuê trọ với điều kiện thiếu an toàn (Hồng Chiêu, 2021). Nhu cầu cấp bách này đặt ra thách thức lớn cho phát triển bền vững.

Có thể thấy, so với nhu cầu 2,4 triệu căn, mục tiêu 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030 (theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXN cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”) chỉ đáp ứng khoảng 40% (Linh Đan, 2025). Mặc dù khiêm tốn, song đây là bước đi thận trọng và khả thi, vừa mang tính định hướng chính sách, vừa tạo “cú hích” huy động nguồn lực và thử nghiệm cải cách thể chế.

Kết quả thực hiện

Trong những năm gần đây, Việt Nam đã có bước chuyển đáng kể trong việc cụ thể hóa chính sách phát triển NOXH. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 692 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 633.559 căn gồm: 146 dự án hoàn thành với quy mô 103.717 căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 127.261 căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 402.581 căn (Linh Đan, 2025). Đây là những con số phản ánh nỗ lực của Chính phủ, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp trong việc hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030. Một điểm tích cực đáng ghi nhận là sự vào cuộc mạnh mẽ của khu vực tư nhân. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, vốn trước đây chủ yếu tập trung vào phân khúc thương mại cao cấp, nay đã bắt đầu tham gia các dự án NOXH thông qua hình thức đối tác công - tư (PPP). Một số địa phương cũng đã hình thành những khu NOXH gắn liền với khu công nghiệp, giúp công nhân có thể tiếp cận nơi ở gần nơi làm việc, giảm thiểu chi phí đi lại và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Song song với đó, các chính sách hỗ trợ tài chính, tín dụng ưu đãi từ gói vay 120.000 tỷ đồng bước đầu đã phát huy tác dụng, giúp nhiều chủ đầu tư có thêm động lực triển khai dự án (Minh Nhật, 2025). Đặc biệt, việc Bộ Xây dựng ban hành các hướng dẫn về thiết kế mẫu, tiêu chuẩn diện tích, cũng như đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số trong quản lý đất đai đã tạo cơ sở để đảm bảo tính minh bạch và khả năng giám sát trong phân bổ quỹ nhà.

Nhìn chung, kết quả đạt được tuy chưa lớn về số lượng so với mục tiêu, nhưng mang ý nghĩa quan trọng ở 3 khía cạnh: (i) Tạo dựng niềm tin xã hội vào tính khả thi của mục tiêu 1 triệu căn NOXH; (ii) Thúc đẩy khu vực tư nhân tham gia nhiều hơn vào phân khúc NOXH; (iii) Từng bước hình thành cơ chế, chính sách đồng bộ, đặt nền tảng cho giai đoạn 2025-2030.

Hạn chế và nguyên nhân

Mặc dù đạt được một số kết quả tích cực, song tiến độ triển khai NOXH vẫn còn chậm. Nguyên nhân có thể phân tích trên 3 nhóm chính.

Thứ nhất, rào cản về quỹ đất và pháp lý. Nhiều địa phương chưa chủ động dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH, dẫn đến tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch. Thủ tục pháp lý còn kéo dài, trung bình mất 1-2 năm để hoàn tất các khâu xin phê duyệt, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại (Linh Đan, 2025). Điều này gắn trực tiếp với yêu cầu cải cách thể chế theo Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, vốn nhấn mạnh việc đồng bộ hóa hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng và đầu tư.

Thứ hai, khó khăn về tài chính và tín dụng. Mặc dù Chính phủ đã tung ra gói tín dụng ưu đãi, nhưng điều kiện vay vẫn bị đánh giá là phức tạp, lãi suất còn cao so với khả năng chi trả của người lao động thu nhập thấp. Doanh nghiệp triển khai NOXH thường chỉ đạt lợi nhuận 8%-10%, thấp hơn nhiều so với bất động sản thương mại, nên chưa đủ hấp dẫn để tạo động lực đầu tư (Chung Thủy, 2025).

Thứ ba, hạn chế trong quản lý và phân bổ đối tượng thụ hưởng. Theo báo cáo của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, khoảng 70% công nhân khu công nghiệp vẫn phải thuê trọ, nhiều nơi thiếu điều kiện an toàn và vệ sinh (Hồng Chiêu, 2021). Một nguyên nhân quan trọng là cơ chế xét duyệt, phân bổ nhà ở còn chồng chéo, dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận, trong khi một số trường hợp lại được hưởng lợi do “quan hệ - thủ tục”.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ - TRƯỜNG HỢP TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC MANG Ý NGHĨA CHIẾN LƯỢC CHO VIỆT NAM

Trung Quốc triển khai NOXH ở quy mô lớn, với những kế hoạch tham vọng. Thành phố Thâm Quyến đã đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ giá rẻ đến năm 2035, phục vụ khoảng 60% dân số, đặc biệt là lao động trẻ và nhập cư. Đây là cách tiếp cận “quy mô lớn” nhằm tạo tác động tức thì lên thị trường (Reuters, 2024a).

Để xử lý tình trạng dư thừa bất động sản thương mại, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai mua lại nhà thương mại tồn kho và chuyển đổi thành NOXH. Chính sách này vừa giúp giải quyết nợ xấu, vừa bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ (Reuters, 2024b).

Bên cạnh thành công, Trung Quốc vẫn đối mặt với nhiều hạn chế như: Thiếu vốn để duy trì, quản lý các dự án; Chất lượng xây dựng không đồng đều; Nhiều khu NOXH kém hấp dẫn về vị trí, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp; Nguy cơ hình thành “khu ổ chuột mới” nếu không gắn liền với quy hoạch đô thị tổng thể (Wall Street Journal, 2024).

Khi so sánh với Trung Quốc, có thể rút ra một số bài học quan trọng. Trung Quốc trong giai đoạn 2010-2020 đã triển khai một chương trình NOXH khổng lồ, với hàng chục triệu căn hộ được xây dựng. Đặc biệt, thành phố Thâm Quyến đã công bố kế hoạch cung ứng ít nhất 1 triệu căn hộ giá rẻ đến năm 2035, nhằm đáp ứng nhu cầu cho khoảng 60% dân số đô thị. Khác với Việt Nam, Trung Quốc đã áp dụng linh hoạt chính sách mua lại nhà thương mại tồn kho để chuyển thành NOXH. Điều này không chỉ giải quyết bài toán dư thừa nguồn cung bất động sản, mà còn tận dụng được hạ tầng sẵn có, giảm đáng kể chi phí đầu tư mới.

Tuy nhiên, các dự án NOXH ở Trung Quốc cũng không tránh khỏi hạn chế, như: chất lượng công trình chưa đồng đều, vị trí xa trung tâm và áp lực tài chính cho chính quyền địa phương (Wall Street Journal, 2024). Những hạn chế này cho thấy, Việt Nam cần hết sức thận trọng, phát triển NOXH phải gắn liền với quy hoạch đô thị bền vững, tránh việc hình thành các khu dân cư nghèo tách biệt.

Từ kinh nghiệm Trung Quốc, có thể rút ra một số định hướng mang ý nghĩa chiến lược cho Việt Nam như sau: (i) Kết hợp nguồn cung mới và tận dụng dư thừa: Không chỉ tập trung xây mới, mà cần cơ chế chuyển đổi, tái sử dụng quỹ nhà ở thương mại tồn kho; (ii) Xác định và giám sát đối tượng thụ hưởng: Công khai, minh bạch danh sách người được hưởng ưu đãi để tránh lợi dụng chính sách; (iii) Gắn kết với quy hoạch đô thị bền vững: NOXH cần hòa nhập vào hệ thống hạ tầng - dịch vụ, tránh xây dựng tách biệt gây hình thành “khu ổ chuột mới”; (iv) Đa dạng hóa mô hình NOXH: Phát triển hình thức thuê, thuê - mua linh hoạt, kết hợp hình thức hợp tác công - tư (PPP) để huy động khu vực tư nhân; (v) Ứng dụng công nghệ số và quản lý đối tượng thụ hưởng: Trung Quốc đã xây dựng hệ thống dữ liệu dân cư và lao động để giám sát phân bổ NOXH, đây cũng chính là tinh thần của Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia mà Việt Nam cần triển khai mạnh mẽ.

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

Phát triển NOXH tại Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt quan trọng. Các phân tích cho thấy nhu cầu xã hội rất lớn, song mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030 mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ. Do đó, để biến mục tiêu thành hiện thực, cần một hệ thống giải pháp đồng bộ, kết hợp giữa cải cách thể chế, huy động nguồn lực xã hội và đổi mới phương thức quản lý.

Hoàn thiện thể chế và khung pháp lý

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý kéo dài và thiếu minh bạch, nhiều dự án NOXH chậm tiến độ do vướng mắc về giao đất, thẩm định và cấp phép. Điều này đòi hỏi phải triển khai mạnh mẽ Nghị quyết số 66-NQ/TW năm 2025 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật. Cụ thể:

- Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án NOXH, áp dụng cơ chế một cửa điện tử để giảm chi phí thời gian cho doanh nghiệp.

- Ban hành khung pháp lý riêng cho NOXH, tách bạch với các dự án thương mại nhằm tránh xung đột về lợi ích và cơ chế.

- Rà soát, điều chỉnh chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và tín dụng để tạo động lực thực chất cho nhà đầu tư.

Bảo đảm quỹ đất và quy hoạch hợp lý

Quỹ đất luôn là nút thắt đối với NOXH. Nhiều địa phương chưa nghiêm túc thực hiện quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại cho NOXH. Để khắc phục, cần:

- Kiên quyết ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bố trí quỹ đất, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp “trốn tránh nghĩa vụ”.

- Khuyến khích mô hình “quỹ đất đối ứng”: Nhà nước giao đất sạch cho doanh nghiệp để đổi lại tỷ lệ căn hộ NOXH được bàn giao cho Nhà nước hoặc cho thuê dài hạn.

- Tích hợp quy hoạch NOXH vào quy hoạch đô thị và khu công nghiệp, bảo đảm gắn kết với hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục và không gian công cộng, tránh tình trạng “khu nhà công nhân cô lập”.

Đổi mới cơ chế tài chính

Khả năng chi trả của người thu nhập thấp vẫn rất hạn chế. Thực tế cho thấy, đa số công nhân tại các tỉnh, thành tập trung nhiều khu công nghiệp chỉ có khả năng chi trả tối đa 3-4 triệu đồng/tháng cho nhà ở. Vì vậy, chính sách tài chính phải được thiết kế theo hướng hỗ trợ thực chất:

- Mở rộng gói tín dụng ưu đãi cho người mua và thuê mua NOXH, với lãi suất thấp (4%-5%/năm) và thời hạn dài (15-20 năm).

- Hình thành quỹ phát triển NOXH từ nhiều nguồn: ngân sách trung ương, địa phương, vốn ODA và phát hành trái phiếu công trình.

- Tăng cường cơ chế PPP, trong đó Nhà nước hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật, còn doanh nghiệp đầu tư xây dựng và vận hành.

Ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý nhà ở xã hội

Việc xét duyệt và phân bổ NOXH lâu nay còn nhiều bất cập, dễ phát sinh tiêu cực. Nghị quyết số 57-NQ/TW năm 2024 đã đặt ra yêu cầu ứng dụng dữ liệu dân cư và chuyển đổi số trong quản lý chính sách xã hội. Trên cơ sở đó:

- Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về NOXH, liên thông với dữ liệu dân cư và lao động để dự báo nhu cầu chính xác.

- Thực hiện đăng ký, xét duyệt và công khai kết quả thụ hưởng trên nền tảng số, bảo đảm minh bạch và ngăn ngừa gian lận.

- Ứng dụng công nghệ GIS (Geographic Information System) để quy hoạch vị trí và giám sát tiến độ xây dựng dự án NOXH theo thời gian thực.

Bảo đảm công bằng xã hội và chất lượng sống

Kinh nghiệm từ các khu nhà ở công nhân hiện nay cho thấy, nếu chỉ tập trung vào số lượng mà bỏ qua chất lượng, NOXH dễ biến thành “khu ổ chuột mới”. Do đó, cần:

- Quy định tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích, ánh sáng, thông gió và hạ tầng dịch vụ trong mỗi dự án NOXH.

- Ưu tiên các đối tượng công nhân, viên chức trẻ, lao động nhập cư dài hạn theo nguyên tắc công bằng và minh bạch.

- Khuyến khích mô hình quản lý cộng đồng (ban quản trị cư dân, công đoàn cơ sở) để nâng cao ý thức bảo vệ tài sản chung và gắn kết xã hội.

KẾT LUẬN

Phát triển NOXH ở Việt Nam đang nổi lên như một yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh. Với 70% công nhân khu công nghiệp vẫn phải thuê trọ trong điều kiện thiếu an toàn và nhu cầu dự báo khoảng 2,4 triệu căn hộ vào năm 2030, việc bảo đảm quỹ NOXH không chỉ là chính sách an sinh, mà còn là điều kiện để duy trì ổn định xã hội, năng suất lao động và chất lượng nguồn nhân lực.

Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, dù chỉ đáp ứng khoảng 40% tổng nhu cầu, vẫn mang tính khả thi và có ý nghĩa quan trọng. Đây có thể coi là “bước đệm” để thúc đẩy cải cách thể chế, huy động nguồn lực xã hội và tạo áp lực đổi mới trong quy hoạch, tài chính cũng như quản trị phát triển đô thị.

Thực tiễn triển khai cho thấy, các rào cản lớn nhất nằm ở quỹ đất, vốn và thủ tục pháp lý. Điều này đặt ra yêu cầu gắn chặt chương trình NOXH với tiến trình cải cách thể chế. Kinh nghiệm từ Trung Quốc khẳng định rằng, quy mô chính sách đủ lớn, đi kèm tính linh hoạt trong triển khai và quy hoạch đồng bộ, là yếu tố quyết định thành công.

Do đó, mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 không chỉ là một kế hoạch nhà ở, mà còn là bài kiểm tra năng lực điều hành và cải cách của Việt Nam, góp phần định hình con đường phát triển đến năm 2045.

Tài liệu tham khảo:

1. Chung Thủy (2025). Nhà ở xã hội: Vướng mắc từ cả cung và cầu, https://vov.vn/xa-hoi/nha-o-xa-hoi-vuong-mac-tu-ca-cung-va-cau-.

2. Hà Anh Chiến (2024). Thiếu nhà ở xã hội, khó giữ chân người lao động, https://laodong.vn/cong-doan/thieu-nha-o-xa-hoi-kho-giu-chan-lao-dong-1407274.ldo.

3. Hồng Chiêu (2021). 70% công nhân đang thuê trọ, https://vnexpress.net/70-cong-nhan-dang-thue-tro 4370843.html?utm_source=chatgpt.com.

4. Lê Thị Bích Thuận, Nguyễn Thị Thanh Hoa và Ngọ Duy Tân Cường (2025). Thực trạng nhà ở của công nhân lao động đi cư tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, https://nguoidothi.net.vn/thuc-trang-nha-o-cua-cong-nhan-lao-dong-di-cu-tai-cac-khu-cong-nghiep-khu-che-xuat-.

5. Linh Đan (2025). Thủ tướng: Nâng ngưỡng thu nhập được mua NOXH theo hướng phù hợp hơn, https://baoxaydung.vn/thu-tuong-nang-nguong-thu-nhap-duoc-mua-nha-xa-hoi-theo-huong-phu-hop-hon-192250816131322279.htm.

6. Minh Nhật (2025). Ngân hàng Nhà nước quyết liệt triển khai các chương trình tín dụng phát triển NOXH, https://thitruongtaichinhtiente.vn/ngan-hang-nha-nuoc-quyet-liet-trien-khai-cac-chuong-trinh-tin-dung-phat-trien-nha-o-xa-hoi-69700.html.

7. North, D.C. (1990). Institutions, Institutional Change and Economic Performance, Cambridge: Cambridge University Press.

8. OECD (2020). Social housing: A key part of past and future housing policy, https://www.oecd.org/en/publications/social-housing-a-key-part-of-past-and-future-housing-policy_5b54f96b-en.html.

9. Reuters (2024a). Shenzhen offers glimpse of China’s housing future, https://www.reuters.com/breakingviews/shenzhen-offers-glimpse-chinas-housing-future-2024-02-28/.

10. Reuters (2024b). China tries to hit more birds with one stone in property rescue push, https://www.reuters.com/world/china/china-tries-hit-more-birds-with-one-stone-property-rescue-push-2024-07-16/.

11. Tuấn Đông (2023). Đến năm 2030, dự kiến tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt trên 50%, https://tapchixaydung.vn/den-nam-2030-du-kien-ti-le-do-thi-hoa-ca-nuoc-dat-tren-50-20201224000020729.html.

12. UN-Habitat (2016). World Cities Report 2016: Urbanization and Development - Emerging Futures, https://unhabitat.org/world-cities-report-2016.

13. Wall Street Journal (2024). Too Big or Not Enough? China Housing Bailout Treads a Fine Line, https://www.wsj.com/economy/housing/too-big-or-not-enough-china-housing-bailout-treads-a-fine-line-d12af8f9.

14. World Bank (2015). Vietnam Affordable Housing: A Way Forward, https://openknowledge.worldbank.org/entities/publication/b934bbc2-01a3-536f-9ec3-d4ff82c68fbf.