Một khu chung cư tại TP.HCM - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Quy định phân loại nhà chung cư và cơ chế xử lý khi hết thời hạn sử dụng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ dư luận.
Hai cơ chế xử lý cải tạo với chung cư hết hạn
Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhà chung cư được chia làm hai nhóm: chung cư cũ và không phải là chung cư cũ.
Với "chung cư cũ" là những dự án chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, theo khoản 13 điều 2. Khi hết hạn, chủ sở hữu được lựa chọn nhà đầu tư qua hội nghị nhà chung cư hoặc Nhà nước can thiệp lựa chọn.
Chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường bằng nhà chung cư xây dựng mới với diện tích tối thiếu bằng diện tích cũ (không trả thêm bất kỳ chi phí nào). Nhà nước có cơ chế cho các chi tiêu quy hoạch kiến trúc cao hơn để nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng lại có lợi nhuận sau khi bồi thường (tái định cư tại chỗ) cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
Hai là "nhà chung cư không phải là nhà chung cư cũ", nghĩa là xây dựng sau năm 1995. Khi hết thời hạn sử dụng, các chủ sở hữu tiếp tục sử dụng diện tích đất chung và phải tự đóng góp kinh phí để đầu tư xây dựng lại theo tỉ lệ sở hữu, không áp dụng cơ chế bồi thường như nhóm chung cư cũ. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được thỏa thuận nộp theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ và được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM nhận định, quy định mới đối với các dự án đưa vào vận hành từ sau năm 1995 sẽ tác động rất lớn đến thanh khoản và niềm tin của người mua nhà.
Theo ông, khi xuống tiền mua căn hộ thương mại trước đây, khách hàng xác định giao dịch theo khung pháp lý hiện hành, nơi cơ chế bồi thường và tái định cư được áp dụng đồng nhất. Việc bất ngờ thay đổi cơ chế, buộc người mua các dự án từ sau năm 1995 phải tự bỏ tiền túi ra xây lại khi hết hạn công trình có thể khiến phân khúc chung cư giảm sức hút, đồng thời gây khó khăn cho chính các chủ đầu tư trong việc triển khai chỉnh trang đô thị sau này.
Các chuyên gia cho rằng cần xem xét lại tính hợp lý trong quy định phân loại nhà chung cư và cơ chế xử lý khi hết thời hạn sử dụng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Chuyên gia: Bất cập trong phân bổ nghĩa vụ tài chính
Dưới góc độ phân tích chính sách kinh tế và phát triển đô thị, các chuyên gia cho rằng cần xem xét tính tương xứng và hợp lý khi phân bổ nghĩa vụ tài chính cho người dân.
Cùng là chủ sở hữu hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính và xác lập quyền sở hữu hợp pháp trước khi luật mới có hiệu lực, nhưng việc chỉ dựa vào mốc thời điểm xây dựng (trước hay sau năm 1995) để buộc một nhóm phải tự bỏ chi phí xây dựng lại, trong khi nhóm còn lại được hỗ trợ bồi thường, là chưa thực sự thuyết phục.
Theo chuyên gia, thời điểm xây dựng công trình là căn cứ kỹ thuật để quản lý hay kiểm định chất lượng, không thể đương nhiên làm thay đổi căn bản nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu. Việc áp dụng cơ chế này vô tình dịch chuyển toàn bộ rủi ro và chi phí chính sách sang cho những người đã mua và sở hữu tài sản từ trước.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn luật sư TP.HCM, nhấn mạnh không thể dùng luật mới làm giảm quyền của người mua nhà trước đó.
Bà khẳng định Hiến pháp năm 2013 khẳng định quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Đồng thời mọi người có quyền sở hữu về nhà ở và quyền sở hữu hợp pháp về tài sản của mình. Đây là cơ sở hiến định quan trọng khi xem xét bất kỳ chính sách nào có khả năng làm thay đổi đáng kể giá trị hoặc điều kiện thực hiện quyền sở hữu đã được xác lập. "Vì vậy, khi xây dựng một cơ chế pháp lý mới đối với nhà chung cư, không thể chỉ đặt vấn đề dưới góc độ quản lý công trình, chẳng hạn "Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng thì phải xử lý như thế nào", bà Phương nói.
Từ đó, bà cho rằng quy định buộc các chung cư từ sau năm 1995 phải tự đóng góp kinh phí xây dựng lại mang tính chất hồi tố, làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bất lợi đối với một quyền tài sản đã xác lập trước đó. "Không thể dùng luật mới để làm giảm quyền của người đã mua nhà chung cư trước đó. Nếu có ban hành cơ chế chủ sở hữu tự đóng góp kinh phí, quy định này chỉ nên áp dụng đối với các dự án xây dựng mới kể từ ngày Luật Nhà ở mới chính thức có hiệu lực", luật sư Phương khẳng định.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một luật sư thuộc Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng dự thảo cần trả lời rõ câu hỏi "căn cứ pháp lý và tiêu chí khách quan nào cho phép phân bổ nghĩa vụ tài chính mới đối với một nhóm chủ sở hữu đã xác lập quyền sở hữu hợp pháp từ trước, trong khi một nhóm chủ sở hữu khác trong hoàn cảnh tương tự lại được áp dụng cơ chế bảo đảm khác?".
Đây không chỉ là vấn đề bình đẳng về mặt hình thức. Điều quan trọng hơn là phải xem xét tính hợp lý, khách quan và tương xứng của tiêu chí phân loại.
Nếu sự khác biệt về cơ chế xuất phát từ đặc điểm thực tế của từng loại chung cư, dự thảo cần xác định rõ những đặc điểm đó và chứng minh mối liên hệ trực tiếp giữa đặc điểm của công trình với nghĩa vụ tài chính mà chủ sở hữu phải gánh chịu.
Ngược lại, nếu cùng một loại quyền sở hữu nhà ở và cùng một quan hệ sở hữu đối với phần đất chung nhưng chỉ vì thời điểm xây dựng hoặc thời điểm xác lập quyền sở hữu khác nhau mà nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu thay đổi căn bản, thì cần đặc biệt thận trọng để tránh việc một chính sách mới vô tình làm dịch chuyển rủi ro và chi phí của chính sách đó sang những người đã mua và sở hữu tài sản trước khi chính sách được ban hành.
