Khơi thông nguồn lực đất đai sẽ đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế
Bộ Chính trị vừa ban hành thông báo kết luận số 04-TB/TW về đề án Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Bộ Chính trị giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo Đảng ủy Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp cùng các cơ quan khẩn trương sơ kết việc thực hiện nghị quyết số 18 năm 2022 của Trung ương để đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.
Trên cơ sở đó, đề xuất sửa đổi Luật Đất đai để trình Quốc hội xem xét, quyết định.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội, phân tích và đưa ra nhiều kiến nghị.
Hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số
* Theo ông, vì sao chúng ta phải sửa Luật Đất đai sau hơn một năm thực hiện. Phải chăng luật hiện nay chưa phát huy tối đa nguồn lực này cho phát triển?
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội
- Việc sửa Luật Đất đai hiện nay trước hết hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số, đồng thời điều chỉnh quy định cho phù hợp với bối cảnh chính quyền địa phương hai cấp, ứng dụng công nghệ trong quản lý đất đai.
Thực tế, doanh nghiệp vẫn gặp khó trong tiếp cận đất đai, vì vậy trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất phải cắt giảm, đơn giản hơn thông qua việc ứng dụng công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI) để giải quyết thủ tục thay cho cách giải quyết thủ công hiện nay.
Thứ hai cần nhanh chóng hoàn thiện, chuẩn hóa thông tin cơ sở dữ liệu đất đai theo hướng đủ, sạch, sống. Khi cơ quan quản lý đất đai chưa nắm được thông tin, dữ liệu chuẩn, mỗi cơ quan một số liệu thì sẽ không tích hợp, liên thông được, rất khó quản lý thống nhất.
Ví dụ số liệu quản lý hành chính đất đai thì các địa phương thống kê được nhưng số liệu về một người có bao nhiêu mảnh đất, có đất ở những địa phương nào, đến nay chưa tích hợp được.
Trường hợp đất của người này nhờ người khác đứng tên để "lách" cũng chưa nắm được. Hệ thống bản đồ địa chính, dải thửa đất từ trước đến nay không đồng bộ.
Thứ ba là xác định tiền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính đất đai ở mức phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất.
* Thu hồi đất đai cũng là vấn đề nóng cần quy định rõ hơn?
- Vấn đề thu hồi đất, phải xác định rõ việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, mang lại lợi ích chung, tạo lan tỏa phát triển cả một vùng thì Nhà nước phải sử dụng cơ chế hành chính để thực hiện.
Còn trường hợp doanh nghiệp thu hồi đất để phục vụ dự án của riêng doanh nghiệp cần được thực hiện theo cơ chế dân sự.
Dù chúng ta sửa Luật Đất đai thế nào thì tiền bồi thường cũng phải tính toán để người dân có thể lo được chỗ ở, như vậy họ mới vui vẻ tới nơi ở mới. Nếu không thì Nhà nước nên tạo lập quỹ nhà tái định cư để họ yên tâm rời nhà cũ để đi.
Nguồn thu từ đất (thông qua đấu giá đất) đã tăng trong những năm gần đây - Ảnh: NAM TRẦN
Vẫn còn nhiều đất đai, dự án lớn cần tháo gỡ
* Ngoài vấn đề hoàn thiện thể chế, chúng ta cần làm gì để đất đai thực sự trở thành động lực tăng trưởng?
- Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến ngày 30-3-2025, cả nước ghi nhận có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc tương ứng khoảng 198.428ha đất và tổng vốn đầu tư các dự án khoảng 3,3 triệu tỉ đồng. Con số này gấp 3 lần tổng vốn đầu tư công năm 2026.
Đến nay, các bộ, cơ quan trung ương và địa phương đã giải quyết theo thẩm quyền 1.151 dự án, với tổng quy mô khoảng 52.790ha đất và tổng vốn đầu tư các dự án khoảng 804.953 tỉ đồng.
Để tháo gỡ, mới đây Quốc hội đã thông qua nghị quyết số 29 năm 2026. Cơ chế này cần được bổ sung vào luật sửa đổi để thống nhất thực hiện.
Ngoài ra, việc sửa luật cần bổ sung các quy định về xử lý trụ sở của các cơ quan nhà nước dôi dư sau sáp nhập các tỉnh, các xã, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp để giải phóng nguồn lực, tránh thất thoát, lãng phí.
Cuối cùng, việc sửa Luật Đất đai phải tính tới giải pháp khắc phục mất cân đối cung - cầu nhà ở trên thị trường bất động sản. Đây là bài toán an sinh xã hội để đáp ứng chỗ ở cho số đông người lao động có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Luật cần có lời giải cho bài toán quy hoạch quỹ đất để phát triển các loại hình nhà ở để cân bằng cung - cầu thị trường.
3.338
Đó là số dự án, đất đai còn tồn đọng chưa được tháo gỡ vướng mắc, với diện tích khoảng 145.638ha, tổng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỉ đồng. Trong đó, 1.814 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương và 1.524 dự án thuộc thẩm quyền giải quyết của Quốc hội.
* Ông Phạm Đức Toản (Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ):
Thu tiền sử dụng đất, đừng để doanh nghiệp ngỡ ngàng
Vấn đề doanh nghiệp quan tâm nhất là vấn đề giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đối với giao đất thì giao theo hình thức nào. Ví dụ như thuê đất trả tiền một lần, trả tiền hằng năm, giao đất thu tiền sử dụng đất một lần vẫn còn vướng mắc. Việc tính tiền sử dụng đất cũng rất phức tạp, đã có hệ số K rồi nhưng một số địa phương vẫn tính thêm theo thông lệ địa phương, áp dụng hệ số K theo thông tin thị trường, điều này thường gây thiệt cho doanh nghiệp.
Trong tính tiền sử dụng đất có địa phương tính đi, tính lại. Có trường hợp địa phương đã xác định tiền sử dụng đất dự án rồi nhưng khi cơ quan thanh tra, kiểm toán vào lại tính bổ sung thêm tiền sử dụng đất.
Có doanh nghiệp làm dự án ở Hưng Yên, dự án đã hoàn thành gần chục năm, đã nộp tiền sử dụng đất cho địa phương, ra sổ đỏ rồi, người dân xây dựng nhà, vào ở rồi, nhưng khi có kết luận thanh tra vẫn bị tính lại tiền sử dụng đất dự án, phát sinh thêm cả trăm tỉ đồng.
Việc sửa luật lần này cần khắc phục những vướng mắc trong giao đất, tính tiền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất đai. Đồng thời cần có cơ chế hỗ trợ giao đất phù hợp thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận.
* TS Phạm Viết Thuận (Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM):
Tránh để giá đất trở thành gánh nặng
Theo quy định hiện hành hệ số K nhân với bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất trong các trường hợp tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất...
Với việc tính thêm hệ số K thì người dân có đất bị Nhà nước thu hồi là có lợi nhưng sẽ làm tăng tiền đất cho nhiều đối tượng sử dụng đất khác. Trong đó, giá đất tính thuế, phí tăng mạnh, hệ lụy trực tiếp dẫn đến áp lực tài chính nặng cho người dân khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng vọt, làm đội giá thành nhà ở.
Đối với hộ gia đình, cá nhân tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi sang tên, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp mới sổ hồng sẽ tăng mạnh. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực đô thị hoặc ven đô, không đủ khả năng tài chính để đóng tiền sử dụng đất và những người ở khu vực nông thôn cũng gặp khó.
Về phía doanh nghiệp và nền kinh tế sẽ đội chi phí khi triển khai dự án bất động sản. Bởi việc áp dụng hệ số K nếu cao sẽ làm tăng mạnh chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước. Như thế chủ đầu tư sẽ bù chi phí đó vào giá bán nhà khiến nhà ở có giá tiếp tục vượt xa khả năng mua nhà, gia tăng bất bình đẳng xã hội và khiến người lao động khó tiếp cận nhà ở hơn.
Bên cạnh đó, việc tăng chi phí thuê mặt bằng sản xuất, chi phí thuê đất tại các cụm, khu công nghiệp hoặc mặt bằng kinh doanh tăng cao sẽ đẩy giá thành sản phẩm, dịch vụ lên theo, tạo áp lực lạm phát và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Để giá đất không trở thành gánh nặng, bảo đảm kích thích sản xuất, tăng trưởng kinh tế thì rất cần thiết sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng quy định phương pháp áp dụng hệ số K linh hoạt. Luật Đất đai sửa đổi cần biến hệ số K thành công cụ điều tiết hiệu quả giá đất, thông qua đó điều tiết, kích thích tăng trưởng phù hợp thực tiễn ở từng thời điểm, từng địa phương.
