Ngân hàng thận trọng, phân tích các kênh doanh nghiệp bất động sản đang 'xoay tiền'

Thị trường bất động sản gặp khó khi vốn tín dụng hẹp lại - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Khi nguồn vốn tín dụng bị siết lại, câu hỏi đặt ra là các Vốn tín dụng bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tăng vọt lên 11,2 tỉ USD nhờ cầu tăngĐỌC NGAY

Hơn nữa, sau các biến động của thị trường trái phiếu năm 2022, quy định phát hành ngày càng chặt chẽ, từ điều kiện phát hành đến tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Chi phí vốn cao hơn, quy trình phát hành kéo dài hơn khiến kênh này chưa thực sự thông suốt.

Thị trường cổ phiếu là một lựa chọn khác. Năm 2025, thị trường chứng khoán tăng hơn 40%, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều doanh nghiệp huy động vốn. Tổng giá trị phát hành và niêm yết bổ sung đạt khoảng 56.900 tỉ đồng. 

Một số doanh nghiệp địa ốc đã tranh thủ phát hành thành công như Novaland (3.320 tỉ đồng), DIG (1.800 tỉ đồng), Nam Long (2.500 tỉ đồng), Đất Xanh (3.500 tỉ đồng), Taseco Land (1.493 tỉ đồng)…

Tuy nhiên tổng quy mô huy động của bất động sản vẫn còn khá nhỏ so với nhu cầu vốn toàn ngành. Đáng lưu ý, thanh khoản thị trường chứng khoán cũng chịu tác động mạnh từ dòng tiền tín dụng và mặt bằng lãi suất.

Khi tín dụng không còn dồi dào, dòng tiền vào thị trường suy giảm, việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ khó khăn hơn. Giá cổ phiếu thấp buộc phải phát hành với mức chiết khấu sâu, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cổ đông hiện hữu. Vì vậy, đây không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu.

Một nguồn vốn dài hạn khác là các quỹ đầu tư chuyên nghiệp. Hiện có 43 công ty quản lý quỹ, quản lý tổng tài sản hơn 806.000 tỉ đồng, bao gồm 126 quỹ (91 quỹ đại chúng) và danh mục ủy thác (chủ yếu là tiền bảo hiểm).

Tuy nhiên khung pháp lý hiện hành giới hạn khá chặt khi các quỹ đại chúng không được đầu tư trực tiếp vào bất động sản, trừ quỹ bất động sản chuyên biệt. Và trên thực tế, thị trường gần như chỉ có một quỹ bất động sản đang hoạt động và chưa thực sự hiệu quả.

Nguyên nhân không chỉ ở cơ chế mà còn ở hiệu quả đầu tư khi mô hình quỹ bất động sản thường hướng tới tài sản có dòng tiền cho thuê ổn định, trong khi tại Việt Nam giá cao dẫn đến lợi suất cho thuê thấp, không hấp dẫn cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí quản lý cao và chính sách thuế chưa đủ khuyến khích nên loại hình này rất khó phát triển.

Mã định danh siết thị trường, doanh nghiệp bất động sản nỗ lực để 'hút vốn'

Từ 1-3, thị trường bất động sản sẽ được quản lý bằng mã định danh điện tử nhằm tăng minh bạch và giám sát dữ liệu. Trong bối cảnh tín dụng còn thận trọng, doanh nghiệp địa ốc phải nâng chuẩn tài chính để tiếp cận vốn, đặc biệt qua kênh trái phiếu.