Khi thị trường hạ nhiệt, bất động sản phải quay về giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu sống thực. Lúc này, một dự án "giá trị thực" sẽ được đo bằng sức sống cộng đồng và uy tín doanh nghiệp, chứ không phải vẻ hào nhoáng bề ngoài.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (Nam Long Group), cho rằng định nghĩa về giá trị thực không chỉ nằm ở tiện ích hay vị trí, mà bắt đầu từ một bài toán tài chính an toàn cho người mua.
Trong bối cảnh thị trường biến động, thước đo uy tín của một chủ đầu tư không phải là bán được bao nhiêu căn nhà bằng mọi giá, mà là đồng hành chia sẻ rủi ro và làm những gì xã hội cần.
* Dưới góc nhìn của một người đã chèo lái Nam Long đi qua nhiều thăng trầm, ông định nghĩa như thế nào về một sản phẩm bất động sản giá trị thực trong bối cảnh hiện nay?
- Để định nghĩa cho đúng, cần nhìn lại lịch sử biến động của thị trường bất động sản: từ những cuộc khủng hoảng sâu sắc với lãi suất vượt 20%, COVID-19 và thời điểm hồi phục hậu COVID-19 cho tới hiện nay.
Để hiểu về “giá trị thực” ta phải phân tích hành vi của thị trường dựa trên ba nhóm động cơ: đầu cơ, đầu tư và người mua để ở thực.
Tỷ lệ giữa ba nhóm này sẽ thay đổi tùy thuộc vào lãi suất và trạng thái của thị trường. Trong bối cảnh hiện tại, động cơ đầu cơ lướt sóng hoàn toàn không còn đất sống. Thị trường chỉ còn lại người mua để ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
Từ đó, sản phẩm “giá trị thực” được chia làm hai nhóm rõ rệt.
Với người mua để ở thực, giá trị thực là họ phải được sống tốt. Dự án phải có dịch vụ tốt, tiện ích tốt, mức giá hợp lý và đặc biệt là phải có các giải pháp hỗ trợ tài chính đi kèm để họ có thể sở hữu được ngôi nhà.
Với nhà đầu tư, giá trị thực nằm ở ba yếu tố then chốt là tương lai phải có tiềm năng tăng giá, hiện tại phải có dòng tiền từ việc cho thuê ổn định và cuối cùng là tính thanh khoản cao.
* Vậy trên tệp khách hàng thực tế của Nam Long, cơ cấu giữa người mua ở thực và người đầu tư đang được thể hiện như thế nào, thưa ông?
- Nó phụ thuộc rất lớn vào loại hình sản phẩm và vị trí dự án. Đối với các dự án nằm gần khu vực trung tâm TP.HCM, nhu cầu mua để ở thực có thể chiếm tới 80%. Nhưng ngược lại, ở các khu đô thị mới hoặc các vùng xa hơn chưa hoàn thiện kết nối hạ tầng, tỷ lệ này có thể là 50-50 giữa người ở thực và người đầu tư.
Cần phải sòng phẳng rằng, nhu cầu đầu tư bất động sản là hoàn toàn chính đáng. Có những người đầu tư vì đam mê nghề nghiệp, có người coi đây là kênh giữ tài sản tích lũy cho bản thân và con cái trong tương lai. Tuy nhiên, giá trị thực chỉ bền vững khi đô thị đó phát triển sống động, chứ nếu chỉ bán đi rồi để đó thành "đô thị chết" khiến khách hàng thất vọng thì bất động sản đó hoàn toàn không có giá trị để nắm giữ.
* Khi thị trường sụt giảm thanh khoản, lãi suất neo cao, các doanh nghiệp bất động sản đều chịu áp lực cực kỳ lớn. Nam Long đối phó với khó khăn này thế nào?
- Có một câu nói dân gian của ông bà ta rất đúng trong bối cảnh này là “lụt thì lụt cả làng”. Vào mùa nước nổi, nhà nào cũng bị ngập, không ai tránh khỏi. Ứng vào chuyện lãi suất, Nam Long cũng không ngoại lệ.
Nhưng điều quan trọng là cách chúng ta ứng xử và linh hoạt thích ứng. Khi thị trường khó khăn, nguyên tắc tối thượng của chúng tôi là phải đi đúng vào dòng sản phẩm mà xã hội thực sự cần.
Người mua nhà để ở thực chỉ xuống tiền khi họ thấy được giá trị của mái ấm gia đình, hoặc nhà đầu tư chỉ giải ngân khi họ thấy một cơ hội sở hữu bất động sản tốt mà trong lúc thị trường nóng sốt họ không thể có quyền lựa chọn.
Và để kích hoạt dòng tiền đó, doanh nghiệp phải chủ động chia sẻ rủi ro tài chính với khách hàng, thay vì đẩy hết gánh nặng sang cho họ.
* Ông có thể cho biết sự chia sẻ tài chính đó được thực hiện cụ thể như thế nào?
- Chúng tôi thiết kế các giải pháp tài chính xuyên suốt nhiều năm để tạo sự an tâm cho người mua.
Ví dụ khách hàng chỉ có thể chấp nhận và chịu đựng được mức lãi suất vay mua nhà ổn định là 9%/năm. Nếu lãi suất thị trường vọt lên 12%, 13% hay 14%, phần chênh lệch vượt quá khả năng chi trả của họ sẽ trở thành rủi ro lớn. Vì vậy, chúng tôi đã thiết kế những công thức tài chính phối hợp để xử lý phần chênh lệch này, đồng hành gánh vác cùng họ trong một khoảng thời gian dài.
Tương tự, đối với người mua ở thực, chúng tôi tính toán chi tiết dựa trên khả năng thu nhập ổn định của họ. Nếu thu nhập của bạn là 30 triệu đồng/tháng, bạn chỉ có thể trích tối đa 30% (tức khoảng 10 triệu đồng) để trả góp mua nhà. Nếu phương án tài chính bắt bạn phải trả tới 20 triệu mỗi tháng, bạn sẽ không còn tiền để lo cho gia đình, con cái và cuộc sống sẽ rơi vào khủng hoảng.
Chữ tín của chúng tôi nằm ở chỗ đó: Chỉ bán những gì phù hợp với sức chịu đựng tài chính của khách hàng.
* Để duy trì được triết lý “giá trị thực” và những cam kết này xuyên suốt hàng chục năm, Nam Long đã xây dựng nền tảng quản trị như thế nào, thưa ông?
- Chúng tôi trưởng thành từ môi trường hội nhập quốc tế. Khi đất nước mở cửa vào những năm 1990, việc được ra nước ngoài học hỏi là một cơ hội vô giá.
Nam Long đã lựa chọn con đường đi tắt đón đầu bằng cách hợp tác với các định chế tài chính quốc tế hàng đầu như Goldman Sachs, IFC (thành viên Ngân hàng Thế giới) để học cách vận hành chuẩn mực theo phong cách Mỹ. Từ đó, chúng tôi có bệ phóng để bắt tay với các đối tác tầm cỡ của Nhật Bản như Hankyu Hanshin hay Nishi Nippon Railroad và gần đây là Tokyu Corporation.
Làm việc với người Nhật, điều tuyệt vời nhất là chúng tôi tìm thấy điểm chạm về chuẩn mực và chữ tín. Phía Nhật Bản yêu cầu mọi thứ phải cực kỳ minh bạch, sòng phẳng, "win - win" cùng có lợi.
Hơn nữa, nhờ hợp tác quốc tế, Nam Long có cơ hội nâng cấp toàn diện hệ thống quản trị doanh nghiệp. Chúng tôi không tự mày mò đi học từ đầu mà đưa các quy trình, tiêu chuẩn quốc tế vào vận hành trực tiếp, sử dụng cả các dịch vụ quản lý đô thị chuẩn Nhật như Anabuki và tiếp cận dòng vốn rẻ từ các ngân hàng Nhật.
* Nếu có một lời cam kết sòng phẳng nhất gửi tới khách hàng, đối tác và xã hội, ông sẽ hứa điều gì?
- Triết lý sống và làm việc của tôi rất đơn giản: Chỉ hứa những gì mình có thể làm được, và khi đã hứa thì phải tuân thủ hệ thống, quy trình để thực hiện bằng được lời hứa đó.
Lòng tin không tự nhiên mà có, nó phải được tích lũy qua năm tháng bằng sự tuân thủ cam kết một cách sòng phẳng và trung thực nhất.
